再过几个月，海南就要启动全岛封关运作了！
全岛封关运作会给海南带来什么？大家能够不假思索就说出的，可能是更便宜的进口商品、更低的个人/企业所得税、更多的投资机会…
至于封关运作会给什么行业带来更广阔前景，毫无疑问，建设国际旅游消费中心的国家战略指引下，以旅游服务衍生的业态，将迎来大爆发。
今年年初，海南出台康养产业三年行动计划，就是承接国家战略，在旅游服务衍生的旅居康养产业上做谋划，打造国际旅游消费中心的新亮点。
康养旅居的未来布局，也是海南房地产尤其文旅地产领域的机遇，有专业人士分析称，经历了三个阶段的海南旅居地产，即将迎来4.0时代。
旅居市场变迁，海南迎来时代机遇
比如，今年3月16日，中办、国办联合印发《提振消费专项行动方案》，要求深化商旅文体健多业态消费融合，开展健康消费专项行动。
海南建省已经37年，市场上对海南房地产的发展阶段，有不同版本的划分，如今，业界有一种全新的划分标准，将海南房地产分成4个阶段。
第一阶段即1.0时代，是大盘小盘“遍地开花”的时代，这个时期的海南房地产，主要是纯粹的“卖山卖海卖环境”，只要是临山靠海，没有不好卖的。
2.0时代，主要是大企业进入海南开发，以大项目、大规划带动房地产行业的时代，鼎盛时期接近一半的百强房企在海南落子项目开发。
这个时期，涌现出很多耳熟能详的大盘，半山半岛、清水湾、石梅湾、红树湾、神州半岛、海花岛等大项目，都是这个阶段相继落地的。
随着大规划带来的大盘竞争进入白热化后，海南房地产进入大配套、大社群的大服务时代，也就是所谓的3.0时代，主打对业主的服务维护。
不少文旅大盘，从大企业大规划的2.0时代，持续开发运营到大配套大社群的3.0时代，做得不错的包括富力红树湾、石梅湾的一些楼盘。
不过，前几年，受全球疫情和房地产市场低迷影响，我国不少文旅大盘出现运营停滞甚至是衰亡的情况，海南旅居市场也受到了同样的影响。
如今，海南即将封关运作，建设国际旅游消费中心国家战略的利好进一步释放，叠加海南康养产业三年行动方案，给海南文旅盘带来全新机遇。
我们认为，面对史无前例的时代机遇，以文旅地产为核芯的海南旅居市场，需要快速“激活”，以承接海南自贸港封关带来的庞大旅居需求。
旅居地产待破局，迈入重运营“4.0时代”
全国文旅地产现状究竟怎样？应该有很多人想了解。这几年，因为房地产市场下行，不少文旅地产出现卖不动、经营配套跟不上的恶性循环。
最早以文旅为核芯，定位为文旅地产的项目，有不少没有坚持初衷，把“文旅”当成了拿地的旗号，文旅反倒成了“快销住宅”的配套。
更有甚者，因为全国楼市数年低谷期，为快速卖房回笼资金，把绝大部分资金投入开发“快销住宅”，压缩文旅投入，最终导致开发业态失败。
失败案例比比皆是，比如个别旅居项目将配套酒店改造成公寓出售，或大幅削减原规划中的文旅功能板块，最终导致体验感不足、生活功能不全，项目热度快速衰退，销售和口碑双下滑。
实际上，海南也有不少旅居项目遭遇上述的开发失败，比如棋子湾和龙沐湾的个别项目，基本是经营上不去，产品也卖不动。
对旅居项目来说，因为有明显的淡旺季，社区经营上不去，就是缺乏足够投用的文旅配套，不能引流增加人气，仅靠小区有限的入住率养不起商业配套经营，或者配套形同虚设，导致业主对项目失去信心，项目就会进入失去人气、失去活力、入住率进一步下降的恶性循环。
旅居项目，价值核芯就是文化、价值、康养价值等等，就应该围绕这些去做配套增量，以及配套的迭代，如果缺乏或者失去这些，那是致命的。
海居君前段时间走访了海南东部某湾区，看到个别旅居楼盘，杂草丛生，很破败的景象，很难找到近期有业主居住过的痕迹，出现经营性衰亡。
而在十年前，它们可是海南旅居热门楼盘，一度是分销带看成交的热点，后来缺乏足够经营和价值导入，从“当红炸子鸡”变成了“一地鸡毛”。
经营性衰亡的背后，指向的因素都是开发企业高周转、重销售、轻经营的野蛮生长，这也是海南旅居地产需要面对并解决的关键核芯问题。
如今的文旅地产消费者，更关心的是——
这里是否有人真正生活？是否有服务在持续运营？是否有社群能产生归属？是否能匹配我当下与未来5年、10年甚至更久的生活节奏？
只有重视经营、重视政企联动，不断升级文旅配套，注入新的价值点，才能激发业主信心，吸引更多旅居者，进而延续并提升项目活力。
海南自贸港正举全省之力建设国际旅游消费中心，国内外海量旅居群体正在涌入海南，毫无疑问，将推动海南旅居地产迈入重运营的4.0时代。
但是，放眼当下，海南众多旅居项目已进入开发收尾期，后续投入乏力，在文旅康养消费转型升级窗口期，难以从“空间提供者”转变成“生活运营者”。
随着时间推移，这类项目往往面临配套设施陈旧、入住率下滑、社群活力衰减的“运营衰亡”趋势，居住体验不断下行，资产价值也难以支撑。
相比之下，像富力红树湾这种成熟大盘，不仅已交付规模大、配套成熟丰富好运营，后续还拥有大量土地储备，还在持续开发，并注重文旅和康养配套升级，拥有成功的社群与文旅经营理念和经验、具有资源整合优势与平台型架构的项目，将在海南封关时代焕发大盘第二春。
也就是说，在这样的行业背景与发展拐点下，像富力红树湾这类“平台型文旅样本”，将真正迈入具有经营活力的“长期主义”时代。
澄迈之窗挂牌，文旅迈向“平台共建”时代
在海南旅居市场整体转向“重运营、重生活、重兑现”的今天，地方政府也开始从顶层设计入手，为产业转型构建新的发展平台。
富力深度跟进政企联动，构建资源共享、产业共振的开发运营新理念，继临高县政府正式在富力悦海湾挂牌“临高之窗”打造临高文旅新名片和代表性接待窗口之后，“澄迈之窗”也在各方支持下落地红树湾。
其设立不仅是澄迈“加强旅居服务与康养展示”文旅格局的形象塑造，更是海南旅居市场进入“平台共建”阶段的重要标志。
“澄迈之窗”依托富力红树湾已有的生态环境、配套体系与社区运营等，将打造“两厅四中心”综合服务平台。
包括：海南环岛旅游出发大厅、海南环岛农文绿色大厅两大门户窗口，及澄迈旅游接待服务中心、研学康养产业示范中心、招商引资商务中心、自贸港人才交流中心四大功能中心，将承接康养旅居接待、产业展示、政企服务与人才交流等多元职能。
富力红树湾不是新项目，而是早进驻、深扎根、持续兑现、服务体系逐步成型的旅居生活体。
自项目正式启动以来，富力在生态基础之上不断叠加康养价值，从红树林湿地修复，到五大主题公园建设，从社群文化引导到服务内容植入。
富力红树湾逐步构建起“可生活、可疗养、可延展”的社区支撑系统。
当前，项目内部已建成或运营的核心配套包括：2200亩湿地生态公园、高尔夫练习场、幸福汇会所、红树湾医院、地主庄园、热带果园、农贸市场、希尔顿酒店、健步公园、文体中心、商业街区等等。
开办海南首个社区老年大学“康悦学院”，注册学员超过1800人，培育60多个活跃社群，累计举办社群活动超过3000场，年均300场，业主参与率高达83%。
富力红树湾“平台优势”和“示范效应”也在逐步显现，在前期康养理念和运营的基础上，今年以来，多家国央企与民营头部康养投资与运营机构陆续实地考察，表达在红树湾落地康养服务项目的意向，部分机构计划筛选其全国康养客户到红树湾康养旅居。
从空间承载，到配套兑现，再到外部资源导入，红树湾的康养生活正从“理念提出”走向“系统落地”，并以可视化成果向市场释放长期信心。
封关窗口临近，运营力与平台力的交汇点
在海南文旅地产的发展历程中，大多数项目终点都停留在“销售完成”，真正能以平台心态长期经营、持续进化的项目凤毛麟角。
富力红树湾，就是少数派中的佼佼者。
它没有在房地产黄金时代销售之后偃旗息鼓，而是持续开发新产品，持续升级配套，持续引入资源，并借助“长寿之乡”的生态环境优势+“省府门户”的地段交通优势+“澄迈之窗”的政企平台优势，进一步与区域发展形成战略协同，成为澄迈康养旅居产业的一线接口和现实落点。
与此同时，面对封关加速期与旅居4.0时代的双重催化，项目的战略重心也已转向到“康养好产品”和“文旅目的地”的整盘开发运营升级中。
当前，项目正围绕“康养+生活+文化”三大主线拓展功能体系。
通过“文旅资源引流—康养配套沉淀—产品体系承载”的三轮驱动机制，实现内容持续注入、服务能力升级等，让康养旅居体系真正具备“可持续性、生命力”。
项目还将逐步导入“专病专康”服务理念规划构建医养结合服务体系及社区养老服务，强化康养服务深度与专业性。
在空间承载层面也已形成系统布局：1座5星级酒店、4条商业街、5大主题公园、6座会所，再配合超万套现房与百万方土储，富力红树湾可全面保障康养需求从“体验”到“落地”的全过程承载力。
流量路径上，借助环岛旅游公路、高速、高铁三线合一交通体系，项目具备面向省会、联动全岛的多向接驳能力。
用户结构上，从早期的中老年旅居客群，到当下逐步形成的亲子家庭、候鸟社群、岛内长期栖居者共融格局，红树湾的社区生态也正逐步多元化、活力化。
我们完全可以说，富力红树湾已经成为海南旅居市场中最早完成“从销售到服务，从空间到生活”跃迁的实景样本。
在封关窗口期即将到来的关键节点，真正具备承接旅居人口能力的，不是图纸规划中的项目，而是运营体系已成型、配套可落地的现实社区。
面对旅居地产4.0时代，富力红树湾用持续兑现与主动运营，给出了一个真实、稳定、可依托的答案——这也是它对时代趋势的提前回应。
海南旅居时代4.0，谁能“长盛不衰”？