酒店行业已进入投资深水区，散兵游勇作战的模式已成为过去式。次方点评希望借助2万多位投资人的投资经验、上千个实际评测酒店项目，以及百人汇百位资深投资人、各大酒店集团、产业链集团投资数据支持，搭建一个互动学习、有效互助的学习平台。
投资晚餐以价值观聚合行业生态伙伴，从结构系统和实战的角度，总结我们最好的经验，协同攻克产业的难题，从而建立投资人之间更深层次的链接，打造一个提供趋势预判、资源链接、数据剖析、项目合投和资金支持的内生性合作生态圈。
第十四期投资晚餐来到了杭州。作为长三角核心城市，杭州消费市场庞大、产业生态成熟，近年来杭州“六小龙”的崛起，更是充分激发了整体市场活力、增强了投资信心。
据中饭协数据显示，截至2024年底，杭州市现有酒店数量17155家，客房数量总计682694间，市场存量庞大。在此背景下，杭州酒店市场机遇与挑战并存：新兴区域需求增长，可能存在高回报空间，但仍需谨慎投资，关注成本控制。
在本期投资晚餐中，嘉宾们主要围绕以下几个问题进行了探讨。
—租金泡沫、收益下降，杭州投资还有机会吗？
—在杭州市场，哪些区域、品牌、物业更值得关注?
—未来酒店投资，有哪些需要重点关注的？
本期分享嘉宾 ｜（排序不分先后）
张东亮，西南地区投资人
任江龙，华东地区投资人
张贵忠，华北地区投资人
李聪玉，华北/华南/华东地区投资人
俞祥坤，华东地区投资人
潘铁缘，华东/东北地区投资人
殷宏声，华东地区投资人
徐锦峰，华北地区投资人
黄向东，华中地区投资人
芮达，华东地区投资人
罗蒋源，华东/华南/西南地区投资人
丁晓宇，次方点评&标点峰值总裁
Q
租金泡沫、收益下降，杭州投资还有机会吗？
李聪玉
华北/华南/华东地区投资人
已投酒店：16家
市场相对成熟，关注空白、下沉市场
我认为，杭州的酒店市场环境已经很成熟，对于资深的酒店投资人来说，未来投资都会更加谨慎。目前不少手持大量资金的人跨界进入酒店行业，这部分新投资人在酒店市场上布局较少，面对房租高昂、回本周期较长的项目，他们也会凭借较强的资金实力和相对较低的机会成本，果断出手参与竞争。
所以，我在思考的是，在一些空白的市场，或是处于下沉阶段的三四线城市及县域市场，是否存在中端、中高端酒店下沉拓展的潜在机会。
罗蒋源
华东/华南/西南地区投资人
已投酒店：10家
文旅市场正在上行，但需注意淡旺季影响
杭州的地产市场已经步入下行期，文旅市场属于上行期，但存在一个痛点——杭州旅游旺季受寒暑假、节假日影响显著。杭州暑期气温过高，会在一定程度上劝退很多游客。从这点上来说，是影响酒店投资决策的。
任江龙
华东地区投资人
已投酒店：8家
互联网头部企业较多，商务客源支持强劲
杭州的酒店市场在商务客源方面具有显著优势，以我投资的万豪万枫品牌为例，其核心会员群体构成中，有很多来自杭州的头部互联网企业的商务人士，流量大且稳定。
不过，在杭州投资酒店需要更全面的考量，除了优质客源外，选对位置也是非常重要的，将核心要素组合在一起，才能最大化投资回报。
Q
在杭州市场，哪些区域、品牌和物业更值得关注?
罗蒋源：
区域+品牌关注：一线区域做高房价仍有机遇
我在奥体中心附近经营的希尔顿欢朋酒店，经常成为该区域各类大型展会活动的接待酒店之一，可充分承接展会客群的住宿需求，RevPAR保持在较高水平。
从投资价值来看，杭州核心区域如西湖周边等一线地段仍存在显著溢价空间，这些区域的头部中档酒店品牌完全可以将房价推升至600元以上。
潘铁缘
华东/东北地区投资人
品牌+区域关注：
打造高溢价项目，可重点关注西湖和滨江区域
在我看来，杭州酒店市场的核心区域仍具投资价值，即便租金成本高，选择溢价能力强的品牌仍可实现盈利。若聚焦高溢价酒店项目，可重点关注以下两大区域：
一是西湖边以及拥有一线江景的黄金地段。这类优质位置的物业大多归属国有，如今在市面上可供流转的很少，还是要大家去找机会。
二是滨江区江南大道以北的区域。这部分区域有稳定的旅游客源与商务客群，商业配套成熟度高，具备打造高溢价酒店项目的先天条件，预计RevPAR可以做到400-500元区间，潜在投资价值显著。
张东亮
西南地区投资人
已投酒店：21家
品牌关注：看好亚朵和万豪，品牌溢价能力高
从市场需求来看，杭州酒店投资确实面临一些结构性挑战。一方面，旅游旺季时间短，受节假日影响明显；另一方面，商旅出差频率减少，差旅预算普遍压缩至350元/晚区间，协议客户的价格敏感度显著提升。
基于这样的市场特性，我会更关注品牌的溢价能力，比较看好亚朵、万豪等具有成熟会员体系和差异化产品定位的品牌。以我们在云南的亚朵X酒店为例，在云南泼水节期间，房价可以达到2000-3000元，高溢价在很大程度上缩短了投资回报周期。
黄向东
华中地区投资人
已投酒店：5家
物业关注：考虑品牌所适配的租金界限，在红海中找蓝点机会
我们团队通过深入调研分析，建立了一套租金价值评估体系。以中高端酒店为例，如果租金超过60元/平米/月，就不适合开这类酒店了，租金成本会大大压缩利润空间，难以盈利。
我们现在的投资逻辑是，在红海市场当中找蓝点机会，找区域里面还可以沉下去的那个“点”。这个“点”并不是能够开店的机会，而是在核心区位捕捉优质物业，通过产品与品牌的迭代升级，与周边存量项目形成差异化竞争。这样一来，在核心地段打造标杆门店还是有市场机会的。
俞祥坤
华东地区投资人
已投酒店：7家
物业关注：思路转变，掌握租金谈判主导权
在经济下行周期中，酒店投资方可在租金谈判中占据更多主导权。以我近期接手的项目为例，通过与业主协商，我们将传统 “缴纳押金” 的合作模式调整为提前1-2个月付清租金，以此替代押金条款并达成合作。
当前酒店物业交易市场活跃度较低，投资方的选择权与议价能力显著增强，此类灵活的条件调整往往更易获得业主认可。
Q
未来酒店投资，有哪些需要重点关注的？
芮达
华东地区投资人
已投酒店：2家
重点考量品牌发展的长期价值
在当前物业市场环境下，若签订15 年以上长期合同，品牌选择一定要慎重考虑，着重考量品牌的长期发展潜力，毕竟多数品牌难以构建持久的品牌内核与标准化体系。
作为年轻一代酒店创业者，我更倾向于选择自我迭代能力强、运营模式灵活、利润释放空间更大的品牌。
徐锦峰
华北地区投资人
已投酒店：5家
部分下沉市场趋饱和，投资重心回归核心区域高端化
自去年起，我个人观察到一些头部中端及中高端酒店品牌正加速向浙江省内三四线城市及县级市渗透。截至今年上半年，省内大部分县级市已引入这些品牌，部分区域甚至出现同一品牌密集开设2-3家门店的现象，下沉市场的竞争饱和度显著提升。
基于此市场特征，我认为投资策略仍需向一线城市核心区域的高端酒店聚焦，此类项目不仅具备更强的溢价能力，客源稳定性也能为长期运营提供更可靠的保障。
殷宏声
华东地区投资人
已投酒店：22家
看好杭州市场的人口流入量增长态势
酒店行业本质上就是做“人流量”的生意，再聚焦一点，是做酒店所在区域“人流量”的生意。我的投资理念围绕四大核心要素构建战略框架：核心区域、标志性物业、头部品牌、适配商务条件。
此外，“算账”的时候还是要保守的算，把营收降一降，把成本加一加。若在此前提下项目仍具备盈利空间，则具备投资可行性。作为专业投资人，需秉持 “优中选优” 逻辑，在海量机会中筛选高价值标的，而非盲目追求规模扩张。
丁晓宇
次方点评&标点峰值总裁
杭州等城市面临高资产低回报挑战
上海等一线城市因资产价格与市场回报率挂钩关系敏感，部分资产回报率已趋于合理；而杭州等城市仍面临资产价格过高、回报率低的问题。
在与业主谈判租金时，需考虑竞争群体和市场动态，灵活调整经营结构和投资策略。核心区域（如西湖、黄浦江等）的资产具有不可替代性，收益抗压性强；其他区域则需关注市场的未来竞品可替代性，也就是投资模型是否能相对有壁垒。这些因素共同作用，决定了酒店投资的成功与否。
李聪玉：做质不做量，选好地段和运营
如果一间房的利润达不到100元/天，就尽量不要去碰，这是一个基本的底线。我们不是为了投而投，而是要做优质项目；不是要做数量，而是要做质量。
另外，选到好的地段、好的品牌之后，还必须要有好的运营、好的店总去经营，也就是自己的核心团队，来保证后期效益的稳定提升。
黄向东：深度市场调研，综合各项指标数据
关于投资策略，通常情况下，我不会只依赖品牌给的数据，我更倾向于亲自开展市场调研，详细对标酒店选址2公里范围内所有竞品的相关数据，而不是单纯考量某一个指标。
我们有客群的指标、物业单价的指标、成本的指标、品牌的指标，这些指标要综合起来做测算，才能够把营收和回报率算得精准。
张贵忠
华北地区投资人
已投酒店：30+家
精准估算目标数据，跑通投资模型
首先，一定要精准预估RevPAR，这是投资回报率的核心指标。市场竞争到最后，靠得往往就是RevPAR30元、50元的差异。
其次，朝着预估的目标去做。一方面，店长要有战略性思维，打造专业的运营团队，在品牌标准的基础上做升级、打造差异化。另一方面，要合理预埋房价，合理评估房价可调控的空间，以便在不同市场环境下都能灵活应对，确保RevPAR的稳定与提升。
总而言之，一切的前提就是遵循投资逻辑，预估多少RevPAR，就得保证做到多少，“做到”这件事情本身就已经很难了。所以，酒店行业不好干，在杭州这样的新一线城市更是难干。投资人只有成为各方面的专业选手，才有可能保证投资的每一个店都做到成功。
写在最后
理性看待杭州酒店市场，不难发现其中的竞争非常激烈。
一方面，杭州酒店存量规模较大，要在这一庞大的市场中寻觅到位置优越、条件适宜的优质物业，绝非易事。另一方面，大量新投资人怀揣着热忱与期待涌入酒店投资领域，也进一步加剧了市场竞争的白热化程度。
整体来看，资深投资人们一致认为杭州西湖区、滨江区等一线旅游景区以及商务活动频繁的强商务区域，尚可挖掘一些投资机会，而其他区域则需要审慎选择。
未来，投资晚餐将会在更多的城市落地，以专业知识和行业经验为刃，协同产业生态伙伴，抓住周期中的机遇，让每一笔投资和合作，都能有期待的美好！
