文 | 空间秘探，作者 | 武爽

近期，“无转让费”“含泪直降百万转让”……成为云南民宿市场的热词，尤其是丽江。不少民宿创业者表示，“丽江民宿已经乱成一锅粥”“有房无人”成为整个云南住宿市场的现状。云南住宿业内卷的非常厉害，民宿“跌倒”，酒店能吃饱吗？

近期，小红书上一则“古城中高端民宿，含泪降百万”的视频引发关注。视频中出镜的民宿老板表示，这家店位于丽江古城核心地段，拥有15间房，属于中高端民宿。7月份就已经发布了转让信息，标价330万，现在只需230万。除了客房，这家民宿还带有自住房2间、1个前台、1个厨房、布草房1间、大茶室2个，一进三院，还有一个空中花园。

“跳楼价”转让的背后，是这个十年民宿老板的无奈与心酸。这家民宿在疫情前才装修好，投入使用时间并不长。关于转让原因，老板在视频中表示，今年生意真的太难做了，为了抢到客源，现在每家民宿都在低价抢客，卷得厉害，整个云南民宿市场都在“转让”。

一位在丽江开民宿的朋友表示，今年丽江游客很少，以前自己的民宿不到7月就订满了，但今年到8月份还空余很多，还根本要不上价。在大理做了10年客栈的民宿主美雪，也感慨万千：“我以为今年暑期的房价至少是去年八折，但没想到要腰斩，价格得是去年 50%才能满房。”

刚刚过去的暑期，本应该是民宿全年销售旺季，但是搜索却发现，不少民宿入住率仍然没有过半，甚至有民宿在传统旺季近三个月一份订单也没有，收入相比两三年前断崖式下降。据空间秘探10月21日查询，携程上丽江古城的民宿价格多在100-300元/晚。

位于丽江古城景区内，可以远眺古城全景、玉龙雪山的心宿雪山倾城全景度假会馆（丽江古城大水车店）基础房型296元/晚，且含有2份早餐、私人卫浴间和管家服务。同样位于丽江古城景区内的丽江若晨序语客栈（古城店），基础房型只有115元/晚。

为了更快转让，一些民宿老板不仅“无转让费”，更是大甩卖。有人“18.8万就转！”，有人“35万转让13间房”……整个云南市场民宿对外转让数量多了很多，转让价格也低了很多。刚折腾完半年，把大理、丽江当成疗愈天堂的小年轻们，一个个正在抛弃曾经的“海誓山盟”。

有9年民宿创业经验的C总忍不住吐槽：“丽江民宿已经乱成一锅粥。在丽江你要来交朋友，要来旅居都可以，但做酒店还是民宿，还得先想好自己的初衷是想做什么，可以付出的成本为多少，再来投资。”其主要原因是：今年生意真的太难做了，为了抢到客源，现在每家民宿都在低价抢客，卷得厉害。

在小红书上搜索丽江民宿，有不少低价帖子在揽客，其价格也是低得离谱。一家拎包可入住的大理“全女生院子”，一楼独卫单间大床房周租350元，月租900元。这样计算下来，在大理住一天只需要30元。但还有更低的，一家民宿称每月800元包吃住。

几乎所有民宿老板们都在降价揽客，在价格战拉锯之下，实在卷不动，也亏不起的民宿主，只好纷纷出让生意。说白了，是已经无法再继续耗下去了。业内相关人士估计，今年转让潮的形势还没有探底，预计到2025年前后，才是真正的转让高峰。

据官方发布称，丽江市现有各类民宿共计3467家，约占全市住宿接待单位总量的一半。民宿的“准让潮”，让酒店业也遭受波及。一些酒店旺季都卖八九百一晚，现在已经降到了三四百。没办法，竞争太残酷了。

其中，部分高端及以下类型酒店价格均呈现“白菜价”。如近丽江古城的城市便捷酒店，在10月21日商务大床房162元/晚；喆啡酒店（丽江古城中心店）醇享大床房160元/晚。丽江市第一家五星级酒店官房大酒店的高级双床房238元/晚，玉龙雪山景观双床房318元/晚。

这与去年媒体报道，丽江古城经济型酒店国庆期间价格涨了4倍形成了鲜明对比。过去躺着把钱赚了的日子一去不复返。主要原因还是因为闹了“客流荒”。

根据相关数据显示，2023年国庆节期间，丽江古城景区共接待游客约168.23万人次，日均接待量达到21.03万人次，峰值更是达到10万人；而2024年丽江古城景区共接待游客仅为128.11万人次，峰值只有5万人不到。而在OTA平台上，丽江拥有的酒店和民宿数量达到5000家，平均分配到每家民宿和酒店的客人只有10人。

只有部分奢华酒店的价格上下浮动不是很大。如丽江和府洲际度假酒店、丽江古城英迪格酒店、丽江铂尔曼度假酒店、丽江悦榕庄等国际高端酒店品牌的价格均在1000元/晚，丽江大研安缦酒店高达6095元/晚。丽江住宿行业的纷纷扰扰，仿佛与这些高奢酒店无关。

在这种严重饱和的状态下，很难有谁家能维持住一个好的客流量，只能低价抢客人。在丽江古城艾维亚丽呈酒店公众号发布的内容中，直指9月因园区酒店价格恶性竞争，ADR持续走低。

但实际上，丽江早期的酒店并不逊色于重庆、大理等城市。1998年，第一家五星级酒店官房大酒店（丽江旗店区）开业。丽江特有的自然文化资源，吸引了一大波度假酒店品牌入驻。2006年，第一家国际品牌五星级酒店丽江悦榕庄开业。2005年，丽江五星级酒店和民宿数量增速开始明显提高。

这一时期的酒店业正在迎头赶上。丽江金茂君悦酒店2014年9月28日开业，延伸部分雪山苑2015年8月开业；丽江实力希尔顿花园酒店2014年12月8日开业；丽江和府洲际度假酒店2015年2月8日开业。丽世2014年在大研古城内开设中国首店，2015年，安缦将中国的第三家酒店开设在丽江大研古城内。

然而，随着市场大量民宿的涌入和游客需求的多样化，丽江的酒店业开始进入调整期。数据表明，2018年后，丽江酒店业的竞争加剧，酒店数量增速趋缓，市场由“量”向“质”转变。一些小型、低品质的酒店由于管理不善或服务质量不达标，逐渐被淘汰，而高端酒店和精品民宿则通过提升服务、优化用户体验，赢得了更多高端游客的青睐。

这些高端酒店主要分布在大研古城、束河古镇、白沙古镇，以及玉龙雪山等知名景点附近，占据着顶级资源，涵盖了从现代到传统，从自然景观到文化遗产的多种风格，这一布局与丽江的民宿分布位置基本相同。

此外，丽江除了古城的民宿，新的酒店也多了起来。一些如亚朵，万枫，凯里亚德等在市场比较常见的中端连锁酒店开始在丽江出现。对于游客来说，中端酒店价格不会像五星级酒店一样高不可攀，也不会像有些民宿那样开盲盒，会成为旅行的首选。丽江的酒店从业者们在丽江新城，从香格里大道延伸到丽月湖畔，对物业的改造升级正在进行。

其主要装修升级思路为：五星级酒店的经济版，经济型酒店的豪华版。不再面面俱到，去掉泳池、SPA、大型会议等设施，保留了对客房的舒适度、个性化要求。这或许也是对参差不齐民宿发展的最好反击。

从发展历史来看，还是民宿先“扎根”丽江。当时还不叫民宿，叫客栈。第一个选择的地点是丽江古城。资料显示，最早一批入驻丽江古城的客栈经营者可以追溯到1996年2·3丽江大地震前后。彼时，丽江还没有任何一座五星级大酒店，最早的五星级酒店要到申遗成功后约一年后才正式营业。

2000年，云南丽江客栈开始起步。最早的客栈经营者是申遗前后入驻古城，但驱动力并不全是古城的商业前景，而是想在丽江这个精神家园给自己找一个窝。客栈性质以纯住宿补充为主，以居民自发开发为主；价格低廉、产品简单，发展区域有限。但它却以灵活的服务姿态、超高性价比，以及新鲜的住宿体验，获得了最早的口碑积累。不少人把这一阶段称作丽江客栈的田园时代。

最明显的迹象是2008年的十一黄金周，大量游客慕名而来，丽江第一次经历了床位不足，大量游客不得不住在沙发、帐篷甚至睡在车上。这给丽江的酒店和民宿迅猛发展提供了“缺口”。2009年，也被称为“精品民宿元年”。

古城中摩肩接踵的人群，与不断飘红的房租让不少投资人感慨：“那时候谁投钱、谁就肯定赚钱；投得越早，赚得越多。”这种景象一次次反复上演，直到2013年，还有一个青旅床位卖300块、睡一晚沙发卖200块的事，游客挥舞着钞票竞拍床位，客栈待价而沽。

数据显示，截至2013年底，古城几乎任何一家巷子都有了数家乃至数十家客栈，同质化竞争已经成为不可忽视的问题。2014—2015年，国际国内的经济整体下滑，再加上以“泼粪门”、为代表的房东毁约等负面舆论事件的发作让丽江民宿盛况急转直下。

2015年后，丽江民宿出现了两种奇异现象，一是陆续有客栈经营不下去，求人接盘；二现有客栈的存量还在继续增大。原本客栈多在古城核心区，但近几年北门坡、民主路、下八河等古城边缘的居民也开始将住房改造成客栈出租。位于丽江古城北边约四公里，依山傍水，有花有树有果，有人有水有鱼的束河古镇成为民宿投资人新一轮的营地。

2003年，束河游客接待量不足3万人次，到2017年已上升至300万人次。其旅游收入也在逐年增长，自2004年景区对外开放以来，年均旅游综合收入从当初的3万元增至2020年的684.9万元。2021年，古镇范围内1000余户居民出租房屋纯收入高达1亿多元。

五湖四海的投资者和迅速发展的商业，让束河古镇的“神秘面纱”被打破。在这里丝毫不用担心因听不懂当地方言而带来语言不通的困扰。放眼望去，四川米粉、重庆烤鱼、东北菜馆、新疆烤肉……这里早已成了外地人的“淘金圣地”。

束河古镇一位旅拍店的老板表示，5年前束河古镇里的旅拍店的数量5个手指头都能数得过来，现在这个小小的古镇里已经发展到上百家大小不一的旅拍店了。大研古城的经历再次上演，束河古镇的古韵、慢生活等已经“所剩无几”。

疫情后，消费者的消费热情让丽江再次成为焦点，但这次的主角已经变成白沙古镇。在小红书上，关于白沙古镇的笔记多达3万多篇。在社交网络上，有很多网友称赞白沙为“丽江的天花板”“被严重低估的古镇”。“比束河更文艺，比大研更安静”“生活气”的标签，让白沙突出重围。毕竟一直以来的白沙，还是原始的、古朴的、静谧的。

白沙古镇的爆火，让商铺多了起来，原有的院落正在发生变化，宁静被逐渐打破。 前所未有的热闹，催生的是商铺租金的上涨，大量院落开始翻新改造。有商户坦言：此时的白沙古镇像极了20年前的大研古城。他们真正担忧的是，热度之后，白沙何去何从？会否被投资裹挟，失去它的个性，从此变得平庸？

丽江的民宿从大研古城，到束河古镇，再到白沙古镇，说是情怀使然，更不如说大部分人还是归结到生意本身，如果单纯情怀，总是熬得住的，但是作为生意，就不一定是那么回事了。丽江早已不是那个风花雪月的丽江，真正喜欢丽江的人已经往外走了，留在丽江的人，因为他们还能养活自己，还有钱赚。当没有多少利润时，他们也会出走。如何做好民宿，值得每一个丽江商户深思。下一个“大研古城”会是谁？

民宿与酒店的依存关系是基于住宿需求逐渐增多的大环境下。目前，国人的出游意愿在不断地提升，平均出游人数与年均出游次数也在不断的增长。这些人中有接近一半游客选择自由行，他们对住宿的需求也在不断地增长。抢占市场多年的酒店和共享经济火热之下的新兴民宿，这场标准住宿和非标住宿的博弈，谁将会是最后赢家？

首先，民宿与酒店最直接的竞争就是市场的竞争。先从二者的区别来看，酒店行业最大的特点是标准化，通过打造硬件设施和软性服务，实现标准化运营。相对于酒店而言，在线短租非标准特色突出，其民宿房源在装修风格、房屋设施配备、房屋功能划分、房东特色服务方面千差万别。民宿除了风格特别之外，还有客厅、餐厅、厨房，可以满足房客住宿之外的其他生活需求。

业内人士表示，“民宿与酒店目前最大的矛盾在于，民宿由于过快的扩张，原本的客流已经难以填满越来越大的胃口，于是城市公寓、精品民宿开始掠夺酒店的更多市场份额。”这实际上不是某一家民宿或是某一批民宿做出的决定，而是行业膨胀后的必然。

总的来说，民宿向酒店学标准，学配套，学服务。一方面，为了满足消费者的品质化需求，一些民宿开始融入了酒店的一套运营标准和服务准则，使民宿基本能够满足大部分人的出行需求。一方面，部分“头部”民宿已跨过家庭作坊，转向公司化、品牌化运作。一些地方民宿呈现集群化发展，以集群的方式聚合成多业态的闭环生态圈。

注重标准化、专业化的酒店，要向民宿学情怀，学服务，学温度，学体验。通过匹配相应细分市场顾客群，在保持原有基础的同时，添加不同类产品和服务产生附加价值，在标准化产品的基础上彰显酒店个性化、人性化的风格，这或将成为酒店新的盈利点。

其次，市场对优质、独特的民宿产品的需求是持续上升的。但当前市场民宿仍以中高端及以下类型为主，且旅游景区的民宿有明显的淡旺季之分，不能扛过市场风霜的民宿将会被逐渐淘汰。同时，精品高端民宿通常需要更高的投资和更长的运营周期，而许多小型民宿缺乏相应的资金和资源，这也使得高端市场的进入受到了限制。如何平衡好市场和品牌的关系，值得每一个民宿人思考。

中国人喜欢侃，喜欢聊，喜欢三五成群，喜欢摆龙门阵。所以这就是民宿与酒店最大的区别，也是民宿最为吸引人的地方。酒店，更多的功能是提供住宿和膳食服务。中国网上做得较好的民宿的评价，一定有老板很健谈，聊天很愉快之类的点评，而青旅这方面就更不用多说。能体会人与人面对面的交流这种最原始却是最直接感性的优势。

因此，民宿主理人不仅仅是经营者，更是整个民宿的灵魂人物。未来民宿行业的竞争压力还将进一步加剧——卷价格、卷内容、卷创新，市场势必会对民宿主理人有更高的要求。

再者，酒店与民宿的边界未来将越来越模糊。未来，酒店和民宿的经营模式不再局限于提供住宿，服务将会逐步延伸到其他行业形成新的业态。比如提供导游、旅拍、制作特色美食、非遗体验、徒步或骑行等无限可能的增值服务。越来越多的酒店和民宿将体验服务与住宿服务处于同等重要的位置。

不少专业人士表示，酒店与民宿的未来发展或许都是一种目的地的呈现，这种目的地的核心是产品为王，服务至上。酒店与民宿，谁能做好产品和服务，谁或许就能走在前列。合作中竞争，竞争中合作，或许成为酒店与民宿发展的常态。

就民宿来说，它依旧是丽江的名片，从曾经的 “一房难求” 到如今的 “一地鸡毛”，背后是非曲直不同人有不同的答案。丽江酒店与民宿的博弈，是其住宿业从粗放型扩张向精细化、个性化发展转型过程。这一出虎口夺食的大戏中，标准化了的民宿也好，非标化了的酒店也罢，走到终点的是谁，谁就是赢家。