曾经熙熙攘攘的仿古建筑群，如今只剩下风吹过空荡街区的回响，这些投资数十亿的文旅项目正在成为各地“烫手山芋”。

从淡季到旺季，那些曾经被寄予厚望的仿古小镇，始终没有迎来预期的“升温”。

在湖南常德，桃花源古镇的四合院价格从开街时的每平方米2万多元腰斩仍卖不出去。在重庆大渡口，义渡古镇的开发商早已悄然注销。在张家界，耗资24.43亿元打造的大庸古城试营业四年，累计亏损超过10亿元，唯一的盈利项目竟然只有停车场。

一、 虚假繁荣：文旅外壳下的地产真相

曾经如火如荼的文旅地产，如今正迎来一波前所未有的“倒闭潮”。

2025年，青海省旅游投资集团及下属13家公司集体破产清算，这家曾喊出“三年投融资百亿，五年上市”的省级国资文旅平台，最终干光了4.8亿注册资本。

“挂羊头卖狗肉”的开发模式已成为行业公开的秘密。

武汉大学国家文化发展研究院文化规划中心主任钟晟一针见血地指出，仿古小镇“千镇一面”的根源在于企业责任缺失与运营能力不足。

桃花源旅游管理区文化旅游局一名工作人员分析称，桃花源古镇的衰落与开发商的 “地产思维” 密切相关，这导致忽视对当地文化的深度挖掘，使得古镇缺乏独特吸引力。

更有业内人士犀利地指出，部分项目实则是“讲文旅的壳，做财政的钱，干地产的活，收资产的账”。

二、 困境根源：盲目上马与同质化竞争

众多文旅项目的失败，从根本上说是违背市场规律的结果。

大庸古城项目的运作公司在研究和策划没有搞透的情况下，就立项、招标、开工，仓促上马，甚至边建边改、停停改改、反复多次。

这类重资产项目需要持续的资金注入，而部分开发商资金储备不足，或者过度依赖外部融资和销售房产回款，一旦销售不畅或融资困难，资金链即刻断裂。

同质化现象更是文旅项目的致命伤。中国旅游研究院的数据显示，51.3%的受访者觉得全国各处的古镇有些相似，38.5%的受访者认为古镇非常相似。

重庆铜梁区淮远古镇、义渡古镇等项目的失败，均与盲目跟风、缺乏独特吸引力有直接关系。

三、盘活难题：烫手山芋如何破局

对于当地政府而言，盘活这些仿古小镇成为“要解决，又难以解决”的棘手问题。资金短缺、同质化、市场信心不足等多重困境交织，使得盘活之路困难重重。

桃花源古镇相关负责人金义红坦言，目前古镇融资异常困难。“和37家企业谈过合作，能拿出钱来投资的非常少，他们认为古镇没有流量，比较冷清，投资意愿不强。”

产权与使用权分离或许成为盘活存量旅游地产的首选方案。

北京绿维创景规划设计院院长林峰认为，未来可以借助于度假、养生、养老市场巨大的发展机会和前景，把空置率极高的投资型旅游地产产品调整成可旅居交换的、可具有旅游服务功能的、具有旅游服务物业管理和酒店式管理结构的产品。

一些地方已经开始积极探索转型之路。

山东省旅游局在打造“仙境海岸”品牌时，针对多年积累的沿海大量空置房源，引入旅游的理念和机制进行改造盘活，成为度假接待设施。

四、 转型之路：内容为王与差异化竞争

面对困境，一批企业已经开始断腕求生。

香港中旅国际投资有限公司近期发布公告，宣布剥离旅游地产业务。剥离后，它将回归核心主业，成为一家纯粹的轻资产旅游公司。

同为央企的中交地产股份有限公司也在上半年作出了同样的选择——整体剥离地产开发业务。

中国商业联合会副秘书长商秀丽在2025中国文化旅游产业博览会上指出，文商旅融合的核心在于打破单一产业边界，通过深度联动，形成以文塑旅、以旅彰文、商旅互促、多业共生的复合型发展模式。

湖南韶山干部学院的杨洋建议，应鼓励支持旅游景区、文博场馆等利用先进技术手段深度开发文物、景点、非遗等资源，推动内容创意、艺术表达与旅游体验有机结合，打造一批具有持续影响力的特色文旅IP和新型旅游目的地。

河北大学的邢慧斌和申少川则强调，应针对不同客群设计差异化服务流程，通过精准定位细分市场中不同游客群体的差异化文旅需求，推动文旅产业业态创新与市场需求深度匹配。

随着香港中旅等企业陆续剥离地产业务，从“重资产”向“轻资产”转型，越来越多的从业者开始意识到，真正的文旅从来不是一场豪赌式的圈地挖矿，而是一场需要虔诚匠心的漫长耕种。

那些倒下的项目，如同秋叶，为土壤提供了养分。

唯有深植于真实文化土壤、精于内容创造、懂得用心运营的耕耘者，才能在冰雪消融后焕发生机。