文旅产业是最受经济晴雨表影响的产业之一，尤其是和地产挂钩的地产文旅类产业，在热钱奔涌的时候总是迎来大干快上，各种融资活动不断迎来可行性收益不确定背景下的快速扩张，而在银根紧缩的经济下行时总是因为自身的现金收益能力差而被最早端上打折出售的柜台上。比如在疫情前万达最早遇到债务危机之时，最早出售的就是文旅产业。

虽然文旅产业重资产，收益周期长，但是因为具备巨大的社会影响力和推广效应，在不缺钱的时候仍然会得到许多投资，让很多追求社会影响力的企业家趋之若鹜。这方面除了王健林之外，华谊兄弟同样如此，作为电影制作企业，其在疫情前的经济扩张周期中也曾希望借助自身电影IP的优势打造类似环球影业游乐场类似的项目，其在苏州布局投资了苏州华谊兄弟电影世界。不过华谊兄弟影业后来的财务情况逐渐恶劣，该电影世界自身经营情况也不理想，在今年9月被韩国私募基金巨头MBK Partners旗下的海合安文旅宣布全资收购，并正式将之更名为“苏州阳澄半岛乐园”。

该电影世界乐园占地690亩，从开业的2018年连续亏损至2020年，并在2024年进入破产重整阶段。进入破产重整阶段后被外资盯上，从目前来看，海合安注入的1亿元资金，成功将总投资额达35亿元但长期亏损的主题乐园经营得有声有色——在2025年暑期试运营期间，苏州阳澄半岛乐园接待游客量高达35万人次，单日最高接待量突破2万人，收入同比增长68%。

作为一家对文旅产业颇有经验的外资机构，MBK并非首次涉足中国文旅项目。早在2021年，该公司便以65.3亿元的高价，一举收购了海昌海洋公园旗下的武汉、成都、天津和青岛四家主题乐园，同时还获得了郑州海昌海洋公园66%的股权。

热钱奔涌时的内资文旅扩张，文旅产业作为重资产的游戏，需要穿越周期

2009年，华谊兄弟成功登陆创业板，手握多部冯小刚执导的电影佳作，持续产出高质量作品，荣膺“中国影视娱乐第一股”的美誉。正值巅峰之际，华谊兄弟创始人王忠军自然想学习业内前辈诸如迪士尼以及环球影业等企业的方式，多元化发展，拓展主题乐园业务。

华谊兄弟的“二把手”王忠磊于2014年曾表示：在未来4到5年内，公司计划在20个城市落地实景娱乐项目——华谊兄弟电影世界。根据当时的规划，这20个项目预计每年将为公司带来180亿美元的收入，成为一个极具想象空间的业务板块。为了实现这一宏伟目标，在2017年年末前的三年时间里，已累计签约18个项目，且全国多个项目已进入在建状态。

苏州华谊兄弟电影世界正是在这样的战略背景下应运而生。早在2011年，华谊兄弟便在苏州成功拿地，计划开发电影主题乐园项目，随后合资公司华谊影城苏州有限公司也应运成立。

2015年，总投资达35亿元的苏州华谊兄弟电影世界正式破土动工，成为公司罕见的自主运营重资产项目。为了实现“靠IP盈利”的战略目标，华谊兄弟将旗下热门电影IP如《非诚勿扰》、《集结号》、《狄仁杰之通天帝国》等悉数融入苏州主题乐园。在占地690亩的土地上，华谊精心规划了7个电影主题区域。

2018年，历经七年精心规划的苏州华谊兄弟电影世界终于正式开业，标志着华谊兄弟拥有了首个电影主题乐园。为壮大声势，华谊兄弟特意将电影《狄仁杰之四大天王》的全球首映礼安排在此地。该主题乐园却迅速辜负了华谊兄弟的期望——项目开业伊始便陷入亏损困境。财报数据显示，从2018年至2020年三年间，负责运营该项目的华谊影城苏州有限公司分别亏损1.34亿元、1.62亿元和0.93亿元。2021年，华谊兄弟选择出售项目公司14.29%的股权，此后便不再披露华谊影城苏州有限公司的经营状况。

转至2024年，华谊影城苏州有限公司直接出现在拍卖公告栏上，苏州华谊兄弟电影世界最终宣告彻底失败。而同时间段里，华谊兄弟的电影制作和投资主业同样不顺利，华谊兄弟从2018年开始亏损，至2024年累计净亏损达到82亿元。

以主题乐园为代表的文旅项目，因其投资规模庞大、回本周期漫长的特点，要求参与者必须进行长线布局，并保持足够的耐心。然而，面对瞬息万变的经济环境，许多企业在尚未等到项目成熟收获之际，自身发展就已陷入困境。这使得它们既无法继续等待，也无力承担等待的代价，为了维持资金流转，只能将那些曾耗费巨额投资的个项目逐一摆上“货架”。同时，华谊兄弟在策划这一主题乐园时塞入了几个大热电影IP自身长期影响力也远不足，迪士尼的IP和环球影业的IP。

外资为何要投资这些“失败的资产”？

部分外资机构由于资本市场经验更为丰富，喜欢低价入手有机会盘活的资产，做“困境投资”。所谓困境投资，是指投资者以折价方式购入陷入困境但具备价值的资产，并通过这些资产未来的盈利来实现获利的一种普遍投资策略。在市场中，不乏专注于困境投资的基金，它们以发掘存在流动性危机或运营难题的优质资产为主要生存手段。

在这种投资模式下，作为投资者的MBK若想从苏州华谊兄弟电影世界项目中获利，必须依赖“改造或运营”策略，以期在未来实现收益。在这方面，MBK的表现颇为亮眼。

例如，2009年，MBK与高盛联手投资了连年亏损的大阪环球影城。持有至2015年时，大阪环球影城的客流量已超越当时的东京迪士尼海洋公园，跃居世界第四大主题乐园。凭借大阪环球影城的卓越表现，MBK在长达八年的持有后，得以以约20倍的市盈率顺利退出。

在苏州华谊兄弟电影世界项目中，MBK的运营改造策略主要聚焦于两点：一是引入奶龙IP，打造一个适合亲子游的园区；二是借鉴大阪环球影城经验，进行本土化改造。

在过去，境外资本整合中国文旅项目的案例颇为罕见，然而近几年，这一局面悄然生变。首先是政策环境的逐步放宽。自2021年起，国内对娱乐场所营业的审批条件进行了调整，允许外国投资者依法在中国设立娱乐场所，并取消了外商投资比例的限制。也正是在这一年，MBK集团一举收购了位于武汉、成都、天津、青岛和郑州的多家海昌海洋公园。

2025年9月，国家外汇管理局发布通知，明确“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”，这一举措意味着外资得以使用外汇资金参与非自用住宅投资，其中非自用住宅房产涵盖了酒店、商铺、写字楼等各类资产。

这些都被视作国家鼓励外资投资中国商业地产的信号。从决策者角度来看，开放外资一方面可以树立好全方位对外开放的大旗，另一方面是希望外资带来资金援助不断下滑的文旅和商业地产行业。

有媒体报道，2024年初，新加坡金鹰集团成功收购了位于上海外滩的上海万达瑞华酒店，该酒店隶属于万达酒店旗下的顶级奢侈品牌。2025年7月，全球资产管理巨头施罗德资本与浙江西子国际携手，共同设立了一支规模达30亿元的地产基金，专注于投资长三角核心城市的优质写字楼及消费类基础设施。

当然，外资并非简单的接盘侠，其背后有着一套完整的商业逻辑。他们会深入分析投资机会，甄别哪些资产能够在未来实现盈利，尤其是针对投资周期较长的项目，如主题乐园。在华谊兄弟遍布全国的多个电影世界项目中，MBK仅选择了苏州一个；而在海昌海洋公园旗下的11个海洋文化主题文旅项目中，MBK也只挑选了其中4个，并收购了郑州项目超过半数的股权。

外资纷纷抄底，本质是对中国市场存在信心，另一方面是成熟资本市场对周期规律的熟悉和资产重整经验的丰富，这方面中国投资机构需要学习的还有很多。