大家问很多的番禺南浦地块来了。
刚刚，番禺南浦岛东乡地块上桌，地块起拍总价16.6亿，楼面价1.2万/平，土地面积129065.1平，建筑面积138498.35平，容积率2.4。
同步挂牌的还有嘉禾望岗地块以及广纸335地块。
嘉禾望岗地块起拍总价11.7亿，楼面价1.75万/平，土地面积61584平，建筑面积67024平，容积率1.9。
广纸335地块起拍总价14.4亿，楼面价3.4万/平，土地面积14417.8平，建筑面积42248.5平，容积率3.5。
截至目前，广州本月已经挂牌了20宗地块，合计起拍价达到254亿。
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这是自90年代南浦岛集中大开发以来，首次公开出让宅地。
从一片农田到住宅岛，岛内已经形成了丽江花园、广州碧桂园等超级大盘。
其中，广州碧桂园是碧桂园集团离开顺德后，首次到外地开发楼盘，当时凭借低价策略也是一炮而红。
早些年，南浦岛内住户要出岛全靠自驾或者楼巴，当时最出名的地方莫过于天环前身的宏城广场，以及正佳广场后面的宏发广场，都曾是一众番禺大盘到市区的著名集散地。
直到2010年，2号线南浦地铁站开通后，岛内居民才打通了前往市区的公共交通。
今时唔同往日，随着海珠湾隧道开通，以及22号线后通段预计在年底运营，南浦岛得以融入到广州西部的发展节奏中去。
无论是坐22号线前往荔湾白鹅潭，还是乘坐2号线到海珠江南西、越秀公园前，或是自驾到海珠西等地，仅仅需要15-25分钟。
南浦岛，有了可以成为市区CBD半岛后花园的基础，在通勤上打好底了。
此次出让的地块均是围绕南浦地铁站展开，步行到地铁站仅需5分钟，也就是说到广州西部的各大区域，基本可以做到半小时通勤。
除了通勤，刚改客户在意的另一点是学校。
接下来，新地块和新规划的出现，将会给板块带一所42班九年制新学校。
听说，会引进好学校。
目前，南浦地铁站边有3所学校，两所民办学校执鸿学校、名智小学，还有一所已经转为公办的丽江花园配的学校-丽江小学。
PS.广州碧桂园早年配的学校，是总部的顺德碧桂园学校，有专门班车来回的寄宿国际学校。
据网上资料显示，两所民办学校稿费，执鸿一年学费高达14.8万元，名智小学也近1.5万/年。
换句话说，如果家庭客在岛内买房，除了房子本身的价格外，还需要把教育费用也考虑进来。假设是读便宜一点的名智小学，6年也需要9万元，后面到初中就更贵了。
把这些原本单独花在学校上的钱，既买个新房子，同时也能有不错的学位，九年制的确定性也很强。
新学校，是对板块内公办教育资源的有效填空，也是新项目得以杀出重围的关键。
至于商业部分，地铁口的南浦里可以满足基本的需求，基本奶茶店和食肆都有，但到服饰、消费、电影娱乐就差点了。
值得一提的是，南浦岛内现在是没有电影院的，要想看电影只能去洛溪。这一点，就只能地铁口新规划的商业体来解决了。
还有一个潜在利好，地块北向和南向的高层大概率都是能望到江景和广州塔，建筑普遍都不高。
虽然氛围不错，但周边还是欠缺发展，即便是地铁口旁边仍有大片露天停车场、农田围绕。
同时，还有大片旧村范围穿插管理。有村民透露，这次卖地，一宗地块村民今年就能拿多一万多块分红。
还有自驾交通动线还是比较紊乱，需要重新整理。
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南浦岛内的学铁商，还有江景加持，增量和确定性都是有的，客群也比较明朗。
一个是，广州西部的刚改客，原本只能考虑三山、南站等地，现在有一个距离广州市区更近，通勤更方便，学校也很顶的项目。
尤其是在芳村白鹅潭整体涨价后，想在西部找个类似的居住板块并不容易。
一个是，周边洛溪、南浦的置换客。岛上南浦地铁口已经近6年没有新盘了，上一次开盘还要追溯到2019年的广州碧桂园樾时光，3.6-3.9万/平。
以小洋房、别墅为主，普遍都比较低密，有生活氛围。
目前，南浦地铁口周边两个楼龄在10年以内的组团，挂牌价在3.4-3.5万/平左右，100平以下小面积成交价在2.4-2.9万/平左右。
比如说，丽江花园的2016年的如英居组团，95平只做了3房1卫、入户没有玄关，客厅公区也不大。
对于现在的新规产品来说，基本80平就能做到同款户型了，还是南向，假设3万/平，就是近45万元的价差。
新规产品出现就是爆杀，例如央璟颂的92平3+1户型，单价3.3万/平起，300万能上车，在洛溪岛内直接杀穿了。
而换到南浦岛上，也是类似逻辑。
105平的三房两卫，类似总价，买到更新、梯户比更低、具有教育确定性的房子，why not。
这次集中出让地块，对南浦岛来说也是一个重要的发展契机。
解决交通道路问题、解决公办教育问题，融入广州大城市发展的脉络之中。
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除了南浦东乡地块外，今天挂牌的另外两宗地块是熟悉的回锅肉。
嘉禾望岗掏出了更靠近九年制学校的地块，距离地铁口也不远，商业则有云门new park，学铁商配套很硬，不偏科，氛围不错。
之前4月份出让的嘉禾地铁口地块，开发商也抢破了头，吸引了国贸、越秀、龙湖、保利4家房企参拍，最终都由越秀拿下。
市场，对嘉禾板块的价值还是认可的，实际可售楼面价去到2.3-2.6万/平。
9月末，嘉悦云启正式开盘，面积段84、99、110、126平，单价4-4.6万/平，首开的4栋网签了65套，部分业主还没有网签，数据有滞后性。
其中，84平和99平还是比较好卖的，总价比较低，340万就能上车。
还有部分潜在客户在观望，等学校确定。
其中，主力军是地缘客，包括在周边工作生活的，以及新世界“分巢”出来的家庭等。
以及，地铁出行人群，嘉禾望岗站的客流，仅次于珠江新城和体育西路站，位列全市第三，2/3/14号线交汇，半小时通勤市中心。
另一宗广纸335地块，也是改头换面重新归来。
核心就是把容积率从7降到了3.5。
此前，大家讨论最多的就是广纸的居住密度偏高，都是高层住宅，在当下追求低密生活的楼市中格格不入。
现在把容积率调低后，在海珠西是能碰一碰的。地块地段不错，居住氛围强，配套醇熟，靠近地铁11号线棣园站和燕岗站，周边有宝玉直实验星悦小学。
板块对与小年轻和刚需客，还是有吸引力。
目前，熙悦江湾在售86-122平，均价5-6万/平，小户型均价在450多万。