鞍山道与陕西路义德里历史文化街区保护与发展研究报告

一、街区定位与历史价值

鞍山道历史文化街区作为天津市13处历史文化街区之一，以"窄街巷、密路网"的商住综合形态闻名，其核心价值体现在三方面：

1. 历史见证：街区完整保留了日租界时期形成的网格状道路体系，现存武德殿、大和学堂旧址等日式建筑，与静园（溥仪旧居）、张园（孙中山下榻处）共同构成中国近代政治变革的物质载体。

2. 建筑典范：义德里作为街区内典型里弄式住宅群，由訾玉甫于1902年投资建设，占地4800平方米，建筑面积8500平方米。其红砖清水墙与大筒瓦坡顶的组合，展现了中西合璧的折衷主义风格，被列为一般保护等级历史风貌建筑。

3. 空间智慧：街区通过南北向支巷切割地块，形成"小地块、多临街"的布局模式，义德里每户均设前后小院与拱券门洞，这种空间组织方式对现代城市微更新具有借鉴意义。

二、现状特征与核心矛盾

（一）物质空间特征

1. 建筑肌理：义德里现存6幢砖木结构联排公寓，主体为二层楼房（局部三层），建筑密度达90%，容积率1.1，绿化率仅10%，远低于现代居住标准。

2. 户型结构：主力户型为17-26平方米的一居室，占比达80%，木楼梯、木地板等原始构件保留完好，但卫生间等基础设施存在严重老化问题。

3. 交通组织：街区与地铁1/2/3号线形成15分钟交通圈，但义德里内部道路宽度不足4米，消防通道被占用率达65%，存在安全隐患。

（二）发展矛盾分析

1. 保护与更新的冲突：义德里作为历史风貌建筑，其修缮需遵循《天津市历史风貌建筑保护条例》，但居民改善居住条件的诉求与保护要求存在矛盾。例如，加装电梯方案因破坏外立面风貌被叫停。

2. 产权结构复杂：现存258户中，直管公产房占比40%，私产房占比35%，单位产房占比25%，这种多元产权结构导致改造资金筹措困难，近十年仅完成3栋建筑的结构加固。

3. 功能适配性不足：街区商业配套以传统百货为主，缺乏与年轻群体消费需求匹配的文创空间。义德里周边3公里内虽集聚了万全道小学等优质教育资源，但社区内缺乏适老化设施，60岁以上居民占比达38%。

三、国内外经验借鉴

（一）上海新天地模式

通过"存表去里"的改造方式，在保留石库门建筑外立面的同时，植入现代商业功能，使改造后租金提升5-8倍。该模式可为义德里商业活化提供参考，但需解决历史建筑消防规范适配问题。

（二）北京杨梅竹斜街实践

采用"居民主导+政府引导"的微更新模式，通过设立社区规划师制度，实现改造方案居民参与率达92%。义德里可借鉴其"小规模、渐进式"改造策略，优先解决卫生间改造等民生痛点。

（三）新加坡"组屋更新计划"

政府承担70%改造费用，居民通过"以旧换新"方式置换更大户型。考虑到义德里居民经济承受能力，建议探索"政府补贴+居民自筹+社会资本"的多元融资模式。

四、系统性解决方案

（一）空间优化策略

1. 交通微循环改造：拓宽义德里内部道路至6米，增设单向交通组织，划定临时停车区12处，缓解停车难问题。

2. 垂直交通增设：在建筑山墙侧加装观光电梯，采用透明玻璃幕墙设计，既满足无障碍通行需求，又最小化对历史风貌的影响。

3. 公共空间营造：利用闲置空地建设口袋公园2处，增设适老化健身设施15套，打造社区共享客厅等第三空间。

（二）功能提升计划

1. 商业业态升级：引入"主理人经济"模式，在鞍山道沿线发展非遗工坊、主题书店等特色业态，形成"历史风貌+文化消费"的体验动线。

2. 居住功能改善：实施"卫生间革命"工程，对57户无独立卫生间住宅进行改造，采用集成式卫浴设备，每户补贴改造费用3万元。

3. 智慧化管理平台：部署物联网传感器200个，实时监测建筑结构安全、消防通道占用等情况，建立历史建筑健康档案数据库。

（三）保护机制创新

1. 风貌管控工具：制定《义德里建筑色彩控制导则》，明确红砖色系（NCS S 4040-Y70R）为法定保护色，新建构筑物需通过风貌评审委员会审批。

2. 产权整合路径：探索"产权置换+集中托管"模式，由国企平台收购零散产权，实现统一运营管理，目前已完成3栋建筑的产权整合试点。

3. 文化价值活化：开发AR实景导览系统，重现1902年义德里建设场景，联合周边静园、张园打造"近代中国政治变革"主题研学路线。

五、实施保障机制

（一）政策支持体系

1. 争取将义德里纳入中央财政支持的历史文化街区保护项目，获得专项补助资金。

2. 出台《天津市历史风貌建筑改造加层管理办法》，明确加层改造的容积率奖励政策。

（二）资金筹措方案

1. 建立"政府40%+社会资本30%+居民自筹30%"的融资结构，引入文化旅游开发企业参与运营。

2. 发行历史风貌保护REITs产品，将义德里未来租金收益证券化，降低融资成本。

（三）社区治理创新

1. 成立由居民代表、规划师、文物专家组成的"社区规划委员会"，实行改造方案"一户一策"精准施策。

2. 开展"居民技能培训计划"，培育社区工匠队伍，实现传统建筑修缮技艺的本土化传承。

六、预期成效

通过系统性改造，预计实现三大提升：

1. 历史价值彰显：义德里建筑完好率提升至95%，成为京津冀地区中西合璧建筑风格的示范样本。

2. 居住品质改善：居民人均居住面积增加8平方米，适老化设施覆盖率达100%，社区满意度提升至90%以上。

3. 经济活力增强：街区年游客量突破200万人次，带动周边商业销售额增长40%，形成文化消费新增长极。

本报告提出的"保护性开发+渐进式更新"模式，既延续了街区历史文脉，又满足了现代生活需求，为历史风貌街区的可持续发展提供了天津方案。建议将义德里改造纳入天津市"十四五"城市更新重点项目库，通过3年时间打造成为全国历史文化街区保护与更新的标杆项目。