近日，基础设施REITs正式将四星级及以上酒店纳入适用范围，这一政策调整实现了酒店资产资本化路径的首次制度化突破。
不过在实际市场中，受资产规模门槛、标准化建设水平及收益结构稳定性等多重因素制约，仍有大量酒店资产难以进入REITs市场。
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在此行业背景下，PLUS TALK 2025中国酒店资产管理先锋分享会上，全球酒店资产经理人协会中国分会财务长、上海股份制与证券研究会秘书长曹俊提出的RWA（现实世界资产通证化）方案，成为破解行业流动性难题的核心思路——政策为酒店资产资本化打通了纵向升级通道，而RWA技术则为其搭建起横向流通的全新桥梁。
若说REITs仅能解决部分优质酒店的资本退出问题，那么RWA则为更广泛的文旅及酒店资产提供了数字化流通新范式，二者在今年形成了具有行业深远意义的互补格局。
RWA：衔接数实经济的资产流通新基建
要理解这一方案的价值，首先需厘清RWA的核心概念。
RWA是依托区块链技术，对现实资产进行数字化与可编程化改造，从而在真实资产与数字空间之间构建可信连接的创新模式。
相较于金融领域侧重技术表述的“代币化”，“通证化”具备更广泛的资产映射能力，不仅能锁定资产权益，还可对收益分配、未来现金流预期乃至复杂资产结构进行拆分与重构。
随着数实融合进程加快，现实与虚拟世界的边界正逐步消融，而区块链、分布式账本与智能合约，正是支撑这一变革的底层基础设施。
在曹俊看来，RWA是衔接现实资产与数字经济的核心桥梁，是未来资产流通基础设施的关键节点，更是文旅酒店这类典型重资产行业实现“数字赋能”的重要抓手。
聚焦酒店行业本身，RWA的提出绝非空穴来风，其市场必要性源于行业长期存在的三大核心痛点：
存量与回收的节奏失衡：尽管疫情后市场逐步回暖，但中高端板块整体RevPAR（每间可供出租客房收益）仍未全面恢复至2019年水平，资产长期沉淀、资金回笼缓慢的问题较为突出；
融资渠道的双重挤压：重资产属性导致酒店企业融资难度较大，银行抵押率普遍不超过50%，ABS发行周期长达9至12个月，资金周转效率极低；
退出通道的严重梗阻：单体酒店因规模与属性限制无法进入公募REITs市场，大量文旅资产形成“资本进得去、退不出”的困局。
这种结构性困境既阻碍投资者实现资本退出，也限制运营方引入新资本扩大经营，整个行业因此陷入增长乏力的循环。
技术破局：重构资产流通的三维核心能力
正是在这样的行业困境下，RWA为文旅酒店行业带来了破局的新可能。
它借助区块链技术，将酒店未来现金流拆分为链上可流通的数字份额，让客房收入、会员价值、运营收益等资产价值，都能即时映射为可交易的资产单元。
这种重构带来三重核心市场价值：
投资门槛的极致降低：
投资者无需再以整栋物业作为参与门槛，百元级小额额度即可参与酒店项目投资，大幅拓宽了投资群体范围；
融资效率的指数级提升：
项目方不必等待漫长的ABS或债务融资周期，通过链上资产发行就能实现T+0资金回笼，有效缓解资金周转压力；
交易场景的全域拓展：
原本需要专业机构撮合的大宗资产交易，可依托全球7×24小时的数字交易市场高效完成，提升资产交易的灵活性与效率。
这意味着酒店资产首次具备了小额化、碎片化、即时化的流通能力，文旅资产长期缺失的“流动性”短板也得到了实质性补足。
据香港市场试点数据显示，通证化改造可使酒店资产周转速度提升300%，资产估值提升15%-20%，市场效益十分显著。
案例实证：从概念到落地的市场实践样本
为佐证RWA并非理论构想，曹俊分享了多个已成功落地的文旅酒店通证化案例，从实践层面印证了其市场可落地性：
在复合项目快速变现方面，大连小平岛总值约20亿元的医养+冰雪项目，将未来3至5年的部分客房收益拆分为1000万份、每份100元的收益权通证，仅用3天便完成销售，成功快速回笼资金3亿元。
这笔资金的底层现金流锚定清晰，直接来源于项目内2100间客房的房费及温泉门票收入，资产逻辑一目了然，获得了市场投资者的认可。
在会员体系价值激活方面，传统酒店会员权益无法转让的痛点被RWA成功破解。
以NFT形式发行的会员卡，既可为用户提供房价折扣、免费升房等基础权益，还能在二级市场自由流转，形成“投资即会员”的创新模式。
宁波上金谷推出的5000份NFT会员卡72小时内售罄，成功带来1200万元现金流；
泉州某旧改酒店项目则将节假日房价收入打包为分红收益，以收益权NFT形式发行，实现了9.3%的年化回报率，既激活了会员价值，又为项目注入了流动性。
在非标资产合规入场方面，部分区域民宿托管品牌已开始整合多家民宿形成收益池，以RWA模式发行小额化、面向大众的“民宿收益份额”，为原本难以对接资本市场的非标文旅资产，开辟了全新的证券化路径，进一步拓宽了RWA的市场应用场景。
合规落地：跨境架构下的三重穿透保障
在合规层面，曹俊特别强调核心前提：中国大陆境内严禁直接发行代币，同时禁止开展虚拟货币交易。
基于此，文旅酒店资产的通证化必须采用合规穿透的跨境架构，即“内地确权—香港发行—全球流通”的三阶模型，这也是当前国内RWA落地最可行、最稳妥的市场方案。
具体来看，该架构依托双重政策支撑：香港的VASP监管体系已逐步将文旅收益权纳入沙盒试点（如“Ensemble”沙盒项目已将固定收益类文旅资产纳入推荐范畴），为通证化发行提供了合规监管环境；而内地的数据跨境审批机制与海南的数据跨境通道，为资产数据的合法出境提供了有效路径，保障了整个流程的合规性。
除合规问题外，市场对RWA的质疑还集中在资产真实性、发行主体资质、非法集资风险及洗钱隐患等方面。
对此曹俊表示，真正具备市场价值的RWA必须实现“三重穿透”：
资产穿透：资产与链上通证严格锚定，具备可被智能合约自动验证的数据支撑，确保资产价值真实可信；
资质穿透：发行主体需具备相应持牌资质，保障发行行为的合规性；
流程穿透：交易不涉及非法集资与虚拟货币支付，资金与数据路径全程透明可追溯，规避各类市场风险。
唯有在合规前提下同步实现三重穿透，RWA才能真正融入文旅酒店资产管理体系，而非沦为行业噱头。
行动路径：从试点突破到万亿市场开拓
在演讲尾声，曹俊结合市场实际给出了具体的落地行动建议。
他认为，文旅酒店行业可从规模控制在5000万元以内的试点项目切入，降低初期试错成本，先与香港持牌平台签署合作备忘录，同时同步推进内地数据出境的合规流程。
依托海南数据跨境试点与香港VASP监管体系，未来有望构建起覆盖“内地确权、香港发行、全球流通”的通证化资产通路，进而将4.2万亿元规模的存量文旅资产重新引入资本市场，为行业开辟全新赛道。
对于正深陷结构性压力的中国文旅酒店行业而言，RWA并非包治百病的万能解药，但它确实提供了前所未有的破局可能：
让沉睡的存量资产重新流动，让未来的现金流转化为当下的可用资本，让中国文旅资产首次具备真正意义上的全球流通能力。
这既是行业迈向新阶段亟需的核心变量，也是值得全行业携手探索的全新市场方向。
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