文｜空间秘探 武爽
近期，酒店大宗资产市场成交活跃，上海东锦江希尔顿逸林酒店、杭州滨江宝龙城购物中心及酒店、上海中港汇铂尔曼酒店、深圳宝安京基华邑酒店等酒店资产成功迎来买家，交易额总计超过45亿元。2026年开年，这些资产交易传递了哪些信号？
四处酒店资产卖了45亿元
近期，中国酒店大宗资产市场交易活跃，上海东锦江希尔顿逸林酒店、杭州滨江宝龙城购物中心及酒店、上海中港汇铂尔曼酒店、深圳宝安京基华邑酒店等四处标志性资产密集达成交易，累计金额超过45亿元。
这些资产均坐落于上海、杭州、深圳等核心城市的核心区位，禀赋稀缺，价值坚实；然而，受当前市场周期、卖方特定财务境况或资产自身发展阶段影响，其交易价格呈现出明显的“洼地”特征。这种“黄金地段”与“价格洼地”并存的独特组合，正成为当下市场中最受资本瞩目的标的。
其中，位于上海浦东陆家嘴商圈的东锦江希尔顿逸林酒店易主备受关注。该酒店拥有850间客房、独特的双子塔楼结构及外事接待历史，其46层的旋转餐厅更是浦东地区的特色景观，资产稀缺性突出。最终，招商信诺与利安人寿以约9亿元完成收购，折合每间客房价格约106万元，较上海同类五星级酒店的市场估值水平有显著折让。
在上海浦西，打浦桥商圈的地标性建筑——中港汇·黄浦大楼（内含铂尔曼酒店）近日由山东的家族企业以约20亿元购入。该项目建筑高度达226米，为区域稀缺的超高层综合体。值得一提的是，该物业92%的产权在2020年的交易中对价约为28亿元，此番成交价格亦体现了市场环境的变迁。
杭州滨江宝龙城购物中心及酒店组合资产则以10亿元对价，由大家人寿保险股份有限公司通过旗下平台接手。该项目是杭州滨江区重要的商业地标，运营成熟。数据显示，其销售额自2022年突破30亿元后持续稳定在这一水平之上，2024年销售额达33亿元。业内人士分析，该交易价格赋予了项目良好的收益率基础，符合保险资金对“收益可预期、风险可管控”的配置要求，且未来凭借消费基础设施公募REITs的潜在退出路径，估值仍有提升空间。
此外，深圳宝安京基华邑酒店作为2024年新开业的资产，被广东承希科汇投资控股有限公司以6.5亿元收购。该酒店硬件崭新、区位潜力明确，但目前处于行业常见的经营爬坡期而录得亏损。买方支付的对价，实质上是对其未来成为成熟资产后价值的提前布局，并为当下的重置成本支付了溢价，品牌管理权仍由洲际酒店集团保留。
将这四宗交易一起来看，不难发现那些基本面扎实、底蕴深厚，正成为资本竞逐的对象。以显著低于重置成本的价格，收购核心城市的存量优质资产，已成为当下市场主流的投资范式。
高净值买家加速入场
进入2025年，中国酒店资产交易市场出现前所未有的活跃景象。数据显示，全国酒店转让数量同比增长200%，超过1.2万宗资产涌入交易市场。这场由行业深度调整引发的特殊资产重估，正在吸引两类关键玩家入场：追求精准回报的私募股权基金，和着眼长期价值的高净值买家。
2025年上半年，这些投资者的资本投入增长了54%，因为他们寻求投资组合多元化，并加大对酒店行业的投资。这些富裕的投资者寻求的是长期资本增值，以及通过持有酒店资产获得丰厚回报的潜力。2020至2025年间，60%的关键酒店资产交易发生在一线及新一线城市，高档酒店交易占比达46%。
对于高净值买家与家族办公室而言，将酒店纳入资产包，首要的考量是优化和防御。面对经济不确定性，投资者纷纷转向被认为更稳定或“避风港”的市场。部分企业出于战略发展需要，期望通过收购优质重资产，从而在进军新区域市场时打造品牌旗舰店，并进行运营能力培育与酒店品牌孵化，为在新市场的轻资产扩张铺路。
另一方面，部分企业为应对业绩考核压力，会选择购入优质资产，以在短期内快速实现营收现金流增长；此外，也有部分企业会通过酒店类资产购置实现与旅游、文化、商业等业务板块的战略协同，丰富旗下产品生态。
私募股权基金的角度虽有不同，但逻辑相通。它们管理的资金同样需要在不同资产类别、不同风险收益特征的项目中进行配置。当下酒店资产呈现的“金边洼地”特性，即高品质与低价格的错配，提供了难得的“不对称机会”。这类买家倾向于在市场低估时寻机购入优质稀缺资产，通过长期持有来穿越市场周期，实现抗通胀和资产增值目标。将部分资金配置于此，本身就是对其投资组合的一次重要优化与升级。
驱动这些买家行动的，是对酒店业底层逻辑正在发生转变的共识。中信证券报告称，供给端的扩张正在显著放缓。无论是商业用地租金降幅收窄所暗示的新项目经济性下降，还是资深加盟商日益谨慎的投资情绪，抑或是头部酒店集团储备开发项目的减少，都指向同一个趋势：未来新增酒店的竞争压力将减弱。与此同时，在政策鼓励服务消费、节假日安排更为充裕的背景下，需求端展现出韧性。这意味着，高端酒店市场的供需天平正在重新调整，为资产价值的修复铺垫了宏观基础。
同时，当下酒店行业正处周期底部左侧，贝塔（行业性）机会将现。政策持续推动服务消费，酒店作为核心场景必将受益，再加上OTA平台佣金若因监管而下调，将更有利于品牌连锁酒店提升竞争力，这进一步强化了持有优质单体酒店并通过品牌化改造增值的逻辑。在这样的窗口期，购入核心区位的“金边洼地”资产，本身就是一项基于深刻行业认知的配置决策。
学会为专业付费
最近酒店资产交易市场有一个鲜明的趋势正在浮现：买方和卖方似乎形成了一种默契，资本方越来越倾向于“只持有，不管理”，而专业的酒店品牌方则乐于“只管理，不持有”。其背后是资产估值逻辑、资本退出路径和行业专业化发展的共同结果。
一方面，资产估值方式发生变化。过去，酒店资产的价值主要依据其历史成本评估，即土地、建筑和装修等投入的总和，关注的是“过去花了多少钱”。但现在主流的算法变了，变成了“收益法”。简单说，就是估算这家酒店在未来二三十年里，总共能产生多少现金流。而现金流，直接由运营水平决定。说白了，资本方花大价钱买下的，其实是一个“未来赚钱的可能性”，而把这个可能性变成现实的，是专业的运营团队。因此，拥有或绑定一个顶尖的运营方，就成了投资成功的关键前提。
一方面，随着REITs、类REITs、基金化持有与资产证券化等讨论与实践推进，酒店资产将更频繁进入“可交易、可定价、可退出”的框架。未来的酒店估值不只看物业硬指标，更看经营透明度、现金流质量与资产管理能力。这迫使资本从投资初期就必须以运营为导向。专业的酒店品牌，因其成熟的管理体系、品牌溢价和会员输送能力，成为资产未来获得高流动性、实现金融化退出的重要信用背书。
酒店资产收购并非简单的资本游戏，需要专业运营能力、品牌优势和系统支持作为成功基础。如果没有真正的产业整合能力，再低的收购价也可能成为“烫手山芋”。这从近年来酒店业内的收并购大事件也能发现，资本在买酒店的同时，把背后的运营管理团队也一起拿下，如湖北文旅“收编”君亭酒店、同程旅行拿下万达酒管……还有携程入股大乐之野，新东方投资松赞等，这些资本更多的是入股，但仍保留原运营管理团队。对于他们来说，这些团队更“专业”。
有意思的是，当资本满世界找专业运营的时候，酒店品牌们自己也在转身。越来越多的巨头，更愿意轻装上阵，把楼卖给资本，自己则牢牢掌握着运营权，靠品牌、管理和庞大的会员体系赚钱。如上文提到的大家保险收购杭州滨江宝龙城项目后，宝龙商业依然保留滨江宝龙城的经营管理权。实际上，此番交易于宝龙而言，更像一种实现轻资产转型、聚焦核心业务的举措。
还有2025年11月，中国金茂以22.65亿元转让三亚丽思卡尔顿酒店项目公司股权，由中信证券旗下资金池接盘。交易完成后，金茂实现资产出表的同时保留了运营管理权，优化了自身资产负债结构。
于是，一场自然而然的“联姻”就发生了。一边是握着钱、寻求稳健回报和资本增值路径的金融资本；另一边是握着品牌、技术和客源，但不想被资产压垮的专业运营方。两者一拍即合，形成了资本负责“持有”，专业品牌负责“运营”和“价值实现”的模式。
靠房地产快速涨价创造财富的大周期已经过去，未来支撑不动产价格的是其能够产生的现金流，也就是说靠运营来获取收益，这是不可逆的大势。空间秘探认为，未来更多资本还会更积极地持有酒店，专业的酒店投资机构将会不断出现。
收购来的酒店资产可以怎么做？
近期，市场上出售的酒店资产越来越多，也有越来越多的资本开始关注酒店资产的可进入性。那收购来的酒店资产可以怎么做？
行业报告指出，亚太酒店市场的一个新兴趋势是，人们对混合型酒店的兴趣日益浓厚，这种酒店将传统酒店服务与长住型酒店相结合。这类酒店对私募股权公司尤其有吸引力，因为它们越来越寻求兼具长期稳定性和灵活性的资产。长住型酒店迎合了商务旅客和寻求长期住宿的游客的需求，使其成为当今市场上颇具前景的投资选择。
如2025年的中国香港房地产大宗交易市场出现了一个明显趋势：以学生公寓和长租公寓为核心的“住宿资产”，正在大规模成为酒店、服务式住宅与中小型商住物业的重要承接方向。国内也有不少酒店“爆改”公寓的案例，铁狮门收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。还有近期鼎晖7.6亿元收购锦和资产旗下base服务式公寓苏河项目，之前也是一幢老旧星级酒店，“3年赚5个亿”后成功退出。
独具设计、服务、体验特色的精品酒店也是近年来物业资产“改造”的方向之一。在核心区域，收购位置优越但品质老旧的存量酒店，进行全面升级改造为精品或主题酒店，或提升至三星及以上标准，成为获取核心区位资源的有效途径。预计到2030年，中国中产阶级人口将超过5亿，消费升级趋势将持续深化。消费者对住宿体验的需求将从单纯的功能性转向情感价值与社交价值。数据显示，80%的高净值旅客愿意为独特的住宿体验支付30%以上的溢价。
这构成了精品酒店扎根生长的基础，截至2025年，中国精品酒店市场规模已突破1500亿元，年均增长率保持在15%以上。全球范围内，精品酒店数量已达约4.5万家，占高端酒店市场的23%左右。
国内已经有不少案例，比如水知心居·杭州香格里拉饭店在原有杭州香格里拉饭店的东楼改造而来，也是香格里拉集团旗下全新高奢品牌Shangri-La Signatures心玺的首家精品酒店。这家酒店以“江南丝绸商贾之家”为设计灵感，以“家”为理念，巧妙融入西湖自然景观，收获了一大批“忠实粉丝”。
“住改商”也成为不少投资者买到酒店后的方向，如写字楼、高端养老社区、商业综合体等。这种趋势已经初现端倪，上海绿地万豪酒店摇身一变成为银行总部办公大楼、北京船舶重工酒店华丽转型为甲级写字楼北京朗诗大厦，还有大家保险·北京朝阳养老社区是由首旅旗下老旧宾馆升级改造而成的高端开放式养老社区……酒店资产的改造焕新愈发频繁。
综上，当前酒店资产大宗交易所呈现的，并非单一市场的复苏或波动，而是一场更深层次的结构调整，资本在酒店资产之间加速流动，资本、品牌与资产的关系正在被重新定义，酒店不再只是运营型物业，而是逐步演变为多层次的金融与消费载体。未来，资金将高度集中于风险最低、回报最可预测的优质资产，“资本持有”与“专业运营”的分离与协作，不再是权宜之计，而是效率最大化的必然选择，酒店有可能成为新一代的“城市硬资产”。
