这个系列来到第三篇，我们要聊一个让很多业主困惑的问题：

设计图纸已画好、施工队进场了——为什么酒店投资成本超支的势头刹不住？

前两篇我们聊了：

第一篇：谁来决策？——决策层的专业断层，是超支的第一源头

第二篇：谁来负责统筹设计？——设计阶段没人统筹，是超支的第二推手

昨天第二篇文章发布后，我们收到了一条特别的留言。

留言的读者曾任职于国际知名酒店建筑设计事务所，以及某国际酒店管理集团亚太区，负责主管中国区的全部酒店项目，并监督东南亚数十个酒店项目从开发到开业的全过程。单独操盘开业过多家奢华及五星级酒店，其中一家酒店在2025年接待了西班牙国王和法国总统下榻。

这又是一位“走过100+个项目”的实战派专业人士，而且覆盖了设计方、酒店管理公司、操盘手三个视角。

他说看到我们前两篇系列文章很感慨，并留言：“我在项目实战中得出的结论与这个系列篇一样。但是能统筹酒店项目的人少之又少。”

这段话点出了一个更深层的问题：我们缺的不是图纸，不是规范——缺的是酒店筹建全过程统筹者。

而施工阶段，恰恰是“缺全过程统筹者”这个问题暴露得最彻底、代价最惨重的阶段。

前两个阶段的问题——决策断层、设计打架——还能在图纸上修改，成本可控。

但到了施工阶段，一旦没人统筹，每一次交底不清、每一次衔接断裂，都会直接变成账面上的真金白银，而且是无法挽回的沉没成本。

今天，我们接着分析第三点：谁来负责统筹施工，为什么施工阶段还会继续超支？

那位“走过337个项目”的专业人士，他说的第三点原话是：

“筹建期的系统性、专业性的统筹协调、技术交底、施工衔接不到位。”

这句话听起来平淡，但做过项目的人都知道，这是最痛苦、最煎熬的阶段。

一、项目交底不清——图纸和现场之间的那道“看不懂”

设计院把图交给施工方，然后呢？

然后就没人管了。

施工方按图施工，但图纸总有看不明白的地方：

* 这个节点画得不够细，到底怎么做？

* 这两个专业的图对不上，听谁的？

* 现场情况和图纸不一样，怎么处理？

这时候谁来解释？谁来决策？

很多项目的现场是这样的：

施工队问设计院，设计院说“按图施工”。

施工队说“图没画清楚”。

设计院说“那是你理解能力的问题”。

来回扯皮，工期一天天延误。

最后业主出面：算了，按施工队的做法来吧。

然后发现做法不对，返工。

但现实中，很少有人为“真的看懂”负责。

“图纸语言”和“现场语言”之间，隔着一道没人翻译的墙。

这堵墙，就是钱。

超支就是这样一点一滴积累起来——一次“差不多”，一次“先做着再说”，到最后全是返工的钱。

二、衔接断裂——接力赛跑出了“真空期”

酒店筹建是一个接力赛：

土建 → 装修 → 设备安装 → 软装进场 → 运营验收

每一个交接点，都是成本的黑洞。

土建撤场，装修进场：发现预埋件位置不对。

土建已经走了，谁来改？

装修说“这不是我的活”，要改可以，加钱。

装修做完，设备进场：发现门太小，设备进不去。

装修说“门是按图做的”，设备说“图纸上没标尺寸”。

业主说“那砸墙吧”。

砸墙，要钱。

设备装好，运营进场：发现操作台太高、动线太长、流线交叉。

运营团队说“这没法用”，施工说“我们是按图施工的”。

业主说“那改吧”。

改，要钱，还要时间。

每一个衔接点，都是一次“没人负责”的真空期。

而真空期里，最容易产生“意外支出”。

超支就是这么来的——每一个交接点都在“补课”，补的都是前期没人管的账。

接力赛没人交接棒，每个环节的遗留问题都变成业主的账单。

三、没人对全过程负责——每个人都说“不怪我”

这是最核心的问题：没人对“从图纸到开业”的整个过程负责。

* 设计院说：“我只管设计，施工的事我不参与。”

* 施工方说：“我只管按图施工，图纸有问题不怪我。”

* 监理说：“我只管质量验收，进度和成本不归我管。”

* 运营说：“我等开业再进场，前期的事我不懂。”

结果就是：每个环节都没问题，但串起来全是问题。

最后谁买单？业主。

举个例子：酒店马桶安装位置错了，与门的位置冲突，改不了位置，只能把门改方向。

改门要拆门框、重做门套、重贴墙纸。

一间房花了几千块，全酒店几百间房，又是一笔“意外支出”。

超支就是这么来的——每个人都没错，但钱就是没了。

四、三个避坑方法

回到查理·芒格的话：知道“坑”在哪里，就永远不去那里。

要避免酒店开发成本超支，需要在三个节点设置“关卡”：

1、决策层存在专业断层——需要补专业

避坑方法：在关键岗位配置懂技术的人，或者在决策流程中设置“专业把关机制”。

不懂图纸的人，可以拍板“多少钱”，但不能拍板“怎么建”。

2、各设计专业各自为战——需要加强统筹

避坑方法：在项目启动阶段就建立“设计统筹机制”，明确谁来对各专业的图纸进行整合和审核。

尤其要重视机电与装修的匹配，在图纸阶段做一次彻底的“碰撞检查”。

3、筹建过程无人统筹——过程设总控

避坑方法：指定一个团队或一个人，对“从图纸到开业”的全过程负责：

从设计交底到施工衔接，从设备进场到运营验收。

这个人不是任何一方的代表，他只对“项目顺利开业、成本不超支”这一个目标负责。

真正的统筹者，需要：

* 懂设计——能看懂各专业图纸，发现潜在冲突

* 懂施工——知道工序怎么排、工期怎么控

* 懂运营——知道酒店开业后怎么用，提前规避“不好用”的设计

* 懂成本——知道钱花在哪里值，花在哪里冤

* 能中立——不是设计方的代表，不是施工方的代表，只对项目负责

这样的人，确实难找，也难培养。

但正因为难，才值得重视。

写在最后

写完这三篇系列文章，复盘后可以看到一个扎心的事实：

那几个亿，不是一次花掉的。

是决策偏差、设计缺陷、施工返工，一百万、五十万、十万……慢慢流走的。

而这所有“坑”的背后，都指向同一个答案——缺一个全过程统筹者，以及

将“统筹”职能化和流程化的系统。

决策层断层，是因为没人对“专业决策”负责。

设计各自为战，是因为没人对“图纸整合”负责。

施工衔接断裂，是因为没人对“全过程”负责。

因此，避免成本超支，没有捷径，只有一道必答题：

当酒店业主拍板任何一个决定时，请问自己——

“这个决定，是出于专业判断，还是出于感觉或权威？”

如果是后者，那笔钱可能正在从您的口袋里流走。

温馨提示：

总结经验并非指责任何一方，只是希望后来的投资者可以避开这些坑。

特别感谢：这个系列文章的完成，要感谢两位“走过337个项目和100+项目”的专业人士。正是他们真诚的留言，让我们对酒店筹建的“坑”有了更立体的认知。行业需要这样的实战派，也需要更多愿意把经验留下的同行者。