存量时代，酒店投资人对上海滩的百年历史建筑，是有执念的。
从热泵供应商到跨界酒店投资，沈军强投资了30多家华住系酒店，包括7家品牌旗舰店(其中6家是近两年内投资的)。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店投资人沈军强
第一次投城际酒店，他的目标很明确——拿下上海黄浦区文保建筑「吴宫大楼」，再开1家品牌旗舰店。
图片：吴宫大楼于2017年成为黄浦区文物保护点
翻牌文保建筑，代价真的比较高
吴宫大楼，因坐落于坐落福州路和福建路的交界处，有“双福之地”的美好寓意;建筑楼体围绕着两条马路呈圆弧形建成，临街展示效果极佳;2017年成为黄浦区文物保护点;百年来，这栋楼的定位始终是酒店，兼顾历史底蕴和传承故事——这是酒店投资人心仪的“好位置、好物业”。
图片：1931年4月11日《申报》 版次卷期：01版-吴宫旅舍今日正式开幕
同时，自1930年建成，在从吴宫旅舍、红旗招待所、吴宫饭店、到吴宫大酒店的历史演变中，吴宫大楼的加建改造次数非常多，其建筑复杂性高，加上文保建筑改造的合规性要求，从设计、审图、抗震性检测、报建、拆除、加固等各个环节都得请专家评审评估指导，实地改造时更要不断研讨、反复调整与完善。
一套实操下来，高昂的项目咨询费用和加固改造费用、2年左右筹建周期，让很多投资人对文保建筑只能望而却步。
市场上多数文保建筑改造，是由国有单位牵头来做的。
作为个人投资人，沈军强拿下吴宫大楼，并且下狠手去改造：
严格按照上海市文保建筑保护管理规定，专门邀请华东建筑设计研究院来担任设计单位;同时邀请了两家国有监理单位来严把投资和施工的质量关。
在改造过程中，建筑加固所产生的垃圾清运，只能用小车一趟趟在深夜运出，仅这一笔就是不菲的费用支出……这些巨大的改造代价，他不去计较，且舍得投入。
“在万国建筑群边上的这条文化街，哪个没难度?又要位置好，又要没改造，那不是天上掉馅饼吗?”沈军强认为，酒店行业选择大于努力，既然选择对了，所有的难度都可以通过努力来跨越。
结果真的出人意料，短短一年就顺利焕新升级。这得益于黄浦区文旅集团的大力支持，专业团队加入缩短了工期，华住供应链团队高配合度和总包服务的赋能加持让项目高质量落地。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店
一年快速翻牌文保建筑，用专业性赢得投资的安全性和时间成本。
下狠手的沈军强和城际酒店，初战告捷!
“文保建筑翻得好，高代价会长成高收益”
供大于求、同质化竞争，让酒店业陷入了价格战的泥潭中;明明是高端酒店偏偏卖出了白菜价。
房价的错位，正在拖垮酒店投资。
沈军强坚信，“只有好产品才能卖好价格”。
他把华住集团创始人、董事长季琦关于产品端“三好”投资标准体系(好品牌、好物业、好品质)，吸收移植到吴宫大酒店的翻牌改造之上。
1、好品牌：要投就投拳头品牌
“对自己投资负责，选择头部企业加盟，并选择它的拳头品牌”。
这是沈军强多年来的投资逻辑。
吴宫大楼这样的核心位置，只有入驻强势品牌，才能做出更高的品牌溢价，才能更好地参与商圈竞争。
城际就是他认定的强势品牌：
一是，从引入期到成熟期，3年突破百家的开业速度，远远快过同类中高端酒店品牌，足以说明市场对城际品牌的认可;二是，OTA数据对比显示，城际品牌的关键经营数据和网评分已经超过同类竞品品牌;三是，在酒店林立的外滩商圈竞争中，国际品牌更容易稳稳接住持续增长的入境游国际客源红利。
举个例子，F1赛事期间，携程海外平台上入境游客同比增长20%。这批老外的首选酒店大多是国际品牌。不用怀疑，在城际酒店坐上一会儿，它很快就被验证了——因为外国人真的填满了大堂。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店-大堂
2. 好物业：兼容客群，融入商圈
翻牌时，城际品牌与吴宫大楼的契合点在于，国际品牌与百年建筑的融合，将包豪斯“形式追随功能”的理念融入酒店改造中，为商圈和客人带来别样体验。
以酒店一楼公区为例，整体功能设计简而有序——突出大堂吧CAFE&BAR，置于公区中央;前台和接待区分置于两旁。这样一来，从外向内看，大堂吧更像是一个融入商圈的社区商业;每当夜晚灯光亮起，就成为这条街最靓的仔。
其中接待区，利用物业条件、软装设计、精选家具，自然落成几个大小不一的私密空间，可满足国内高端商务人士商务洽谈的需求;大堂吧则成为小憩的好地方，很受海外友人的青睐。
此外，福州路是上海著名的“文化街”，集聚了1970年代发展起来的商铺、饭馆、药房、笔庄、书店和戏院，很多都是本地人耳熟能详的品牌;而城际酒店“日咖夜酒”的大堂吧提供咖啡、德式精酿啤酒、冰淇淋——无论是客人推门走出去，还是行人逛街走进来，都是别样的生活体验。
消费场景多了，何愁卖不了更好的价格?
3.好品质：旗舰店适度高配，高投入高产出
旗舰店，对连锁品牌意义重大。因此，它的位置、投资可以稍微高标一些，它的产品可以极致一些。
作为上海乃至中国的旅游名片，外滩吸引了全球化多元游客。为了服务好这样的客群，城际按照旗舰店标准对这家老酒店进行适度高投入地升级改造。
以客房为例，设计上做到间间明窗、没有暗房或无窗房，保持良好的通风，提升舒适度;选品关注环保健康，选用上海市家具协会会长单位(上海文信家具)承接客房家具，板材达到了日本F4*标准，甲醛释放量≦0.3mg/I;服务主打贴心——下午茶和夜宵免费，冰箱里的饮料免费;合理规划房型，如增设亲子房来优化吸引多元客群。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店-客房
如此以来，好体验，收获了客人的好评和认可;高房价，也就物超所值。
图片：多条携程评论显示，这家酒店特别受家庭游客群欢迎
城际酒店用产品力验证“文保建筑翻得好，高代价会长成高收益”。
作为携程5钻酒店，城际上海外滩南京东路步行街酒店的OTA售价超过1000元。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店(携程实时数据)
据统计，从2005-2025年，中国五星级酒店RevPAR从552元降至472元。这家城际酒店2026年RevPAR高达800元。
数据一对比，这家城际酒店将干过了很多五星级酒店。
沈军强预判，未来，由于免签政策带动入境游热、引入大型赛事和演唱会、积极布局会展经济等一系列举措都直接带动一线城市商旅出行的消费增长，一线城市优质地段的酒店RevPAR有望回升，城际上海外滩南京东路步行街酒店RevPAR仍有增长空间。
投资模型压力测试，城际酒店很抗打
华住集团2025年四季度及全年财报显示，中高端赛道发力引领中国酒店品牌向上突破，中高端酒店数量同比提升17.6%。
城际酒店发展势头强劲，截止2025年底，实现3年破百的开店速度;RevPAR 同比增长8%，其中全国成熟门店平均出租率长期稳定在 85% 以上，并已连续3年蝉联华住集团客户满意度榜首。
开业以来，城际上海外滩南京东路步行街酒店爬坡期表现强劲。
沈军强认为，城际酒店承担着引领品牌向上突破的使命，“仅RevPAR 表现出色，还不够”，他要用这家超大城市旗舰店去验证城际品牌的投资模型。
按照季琦“三好”投资标准体系设想，投资端要把握“好位置、好租金、好产品”。
这家店，好位置必然导致高租金，百年建筑改造已发生了事实上的高成本投入;那么，它的投资模型优化，必然要围绕“好位置、好产品”继续向上突破。
比如说，非房收入的突破，它首先表现在餐饮上。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店-餐厅
城际酒店的早餐习惯性被网友“封神”，因为中西合璧的自助早餐品类太丰富——上海特色小馄饨、葱油拌面现点现煮，还有德式烤猪肘、风味香肠这些特色硬菜，甜品、水果、鲜榨果汁也一应俱全，口味在线;餐厅工作人员超贴心，及时补菜还会主动询问需求，用餐体验满分!
在关注早餐品质的同时，基于南京东路外滩商圈的客群，以及酒店物业改造出来的露台餐厅，已经开始从早餐，延伸到中餐、晚餐、下午茶、以及境外旅游团的团餐。
图片：城际酒店早餐成为客人热评
比如说，什么样的服务能真正实现服务溢价。
喜欢看网评做数据分析的沈军强，喜欢在客人反馈中，去寻找“五星级酒店的价格，其他啥也没有”的服务解决方案。
城际酒店已经能够提供管家式叠送衣物服务、提供醒酒套餐、提供20多种商旅小插件的借物服务……其他呢?能不能再一些创新。
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店-洗衣房
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店-会议室
图片：城际上海外滩南京东路步行街酒店-健身房
此外，拿下文保建筑，选中城际品牌，还得益于沈军强多年的投资经验——选对团队，为项目投资降低试错成本。
例如，华住从创始人开始，就致力于坚守“品牌标准”，坚持好选址、好产品，不妥协，让城际品牌高质量规模发展，成为投资人群体中的口碑品牌;城际品牌有一支会打仗的运营团队，善于做收益管理。这些都是“好回报”的关键因素。
图片：投资人沈军强参加城际品牌活动
很显然，这场投资模型的压力测试，城际酒店很抗打，且持续优化中。
结语
“酒店投资之我在魔都卷文保建筑”，这不是短剧爽文，而是城市更新浪潮推来的酒店投资机会。
历保文保建筑的翻新改造，很长一段时间都是由国有资本业主方来主导，头部酒店品牌也只是轻拿轻放(挂个软品牌)。
在城际上海外滩南京东路步行街酒店的改造案例中，我们看到了一个成长起来的资深酒店投资人的投资眼光和专业能力，也看到一个国际中高端品牌的强包容高适配，看到品牌方和投资人双向选择与互相信任的高效协作。
打响第一枪，中高端品牌抢占一线城市“好位置、好物业”的存量战，才刚刚开始。
