（本文作者为 空间秘探，钛媒体经授权发布）
文 | 空间秘探，作者 | 武爽
2026年一季度，国内酒店拍卖市场呈现鲜明分化。亿元级标的流拍率超90%，成都丽思卡尔顿、呼和浩特中银酒店等3亿元以上的“硬货”要么打折要么没人要，资本观望情绪浓厚。
但另一边，3亿元以下、非一线城市的“小而美”物业却意外走俏，成为成交酒店里的高频标的。当大体量资产在拍卖桌上反复遇冷，投资逻辑正从“规模崇拜”悄悄转向“效率优先”，存量酒店市场的价值重构，早已揭开帷幕……
9成流拍，3亿元以上酒店不好接手
2026年第一季度刚刚结束，国内存量酒店的交投市场并没有迎来超预期的火热。
近期，房地产专业服务和投资管理公司仲量联行（JLL）在关于全球及中国酒店投资市场新机遇的报告中指出，2025年为全球酒店业奠定了复苏与调整的基调，而2026年将迎来更具结构性的机遇。
JLL认为，2026年，全球酒店投资市场有望在强劲的债务市场、创纪录的待投资金以及投资者对稳定收益的迫切需求等多重因素推动下，实现进一步增长。亚太地区旅游及酒店需求预计将保持韧性，酒店投资交易额有望回升至2024年水平。
在此背景下，JLL特别提出目前中国酒店交易的一大结构性特征——小型项目备受青睐，即成交价3亿元以内的项目正因投资门槛低、风险可控、回报周期短，契合当前审慎投资环境，成为市场优先选择；且投资重心正加速向非一线城市下沉。
空间秘探观察到，开年以来“高线低价”的酒店确实频现拍卖桌，但3亿元拍卖价以上的酒店拍卖情况并不理想，“折价”和“流拍”是关键词。4月7日，成都富力丽思卡尔顿酒店将在京东司法拍卖平台对进行公开拍卖，起拍价8.6亿元，约为评估价的九折，被称作“史上最便宜丽思卡尔顿”。
3月31日，呼和浩特中银酒店将迎来拍卖，其市场评估价约为4.54亿元，设定起拍价格却仅为1.2亿元，被业内侃作“2折捡漏五星级”。
2月，位于河南省郑州市的中州华悦饭店以3.27亿元的起拍价流拍，体现出资本和酒店市场对省会城市酒店物业估值信心的不足，也是投资人持币观望更核心、更低价物业的印证。
这一情况并非绝对，市场上偶有“高线低价”物业成交消息，但成交价大多逼近3亿元大关。3月8日，上海地标老酒店之一东海宾馆成交，据市场信息，东海宾馆挂牌价约为3.9亿元，最终成交对价虽未正式披露，但业内预估在3.5亿元左右，收购方为河南民营资本。
1月，合肥包河富力威斯汀二拍以3.03亿元的价格成交，该酒店此前以3.79亿元上架京东司法拍卖，伟力投资集团最终以8折竞得该物业。
在更宏观的角度，亚洲旅宿大数据研究院资料显示，2026年1月国内共有77家酒店上架拍卖，总起拍价达109亿元，达亿元级的共有28家，但成交量仅为8家，总体成交率不足10%；2月共有73家酒店拍卖，总起拍价约为55亿元，亿元级共有18家，成交5家，总体成交率不足7%；截至3月中旬，市场上还有超20宗重点标的上架，但仅成交2宗。
其中，1月拍卖酒店中，3亿元以下的酒店共有70家，8家成交酒店均为拍卖价亿元以下的酒店，成交酒店中仅一家为高线或省会城市酒店；2月拍卖酒店中，3亿元以下的酒店共有68家，5家成交酒店中仅有一家位于省会城市（湖北武汉）。
据亚洲旅宿大数据研究院统计，截至目前，全国共有超150家酒店集中上架拍卖平台，但亿元级标的流拍率超90%，成交率不足10%，非核心区域酒店几乎无人问津，资产拍卖的现状愈发残酷。
不难看出，存量酒店交投市场明显分化，一边是开发商债务压顶、紧急变现；另一边是买家谨慎观望、只捡硬通货，整体市场进入深度观望期。
高线城市大体量酒店为什么难卖
观察列表中仍待拍和反复流拍的酒店，其共性显而易见。这些酒店多为地标性酒店、地产酒店等与地产导向、行政导向强关联的物业，且多为曾经的高星酒店。
“大出清”时代，优质存量资产趋于饱和
回溯历史，高星酒店曾是房企的拿地工具以及提升地块住宅售价的配套。克而瑞数据显示，截至2021年底，全国房企100强中只有15家没有布局酒店业务；房企成为当下密集抛售高星酒店的“主力军”之一。JLL数据显示，2025年国内酒店资产出售方中，约24%的业主为地产商，仅次于国资企业。
与往年趋势不同的是，2025年酒店资产出清的“大头”落到了国资企业上。2010年，国资委下发首轮“清退令”，要求非主业央企全面剥离酒店业务，截至2025年底已累计剥离超2100家，完成90%的清理任务。
2026年两会则提出了“终极清零”的目标，即除极少数涉及国防、外事接待的专用场所外，所有央企非主业酒店、宾馆、民宿、市场化接待场所全部清退转让，彻底告别这个完全市场化的行业。
另外，2000年以后，随着国内经济发展和对外开放水平的提高，国际知名酒店品牌如凯悦、万豪、香格里拉、希尔顿等纷纷涌入中国市场，凭借先进的管理经验、成熟的品牌运作，迅速在中国高端酒店市场占据一席之地；而如今，这些国际品牌酒店也进入了焕新的周期。
洲际酒店集团大中华区首席发展官孙健曾表示，在中国酒店行业发展的40年中，第一个20年由政府驱动，第二个20年由房产驱动，如今必须转向投资驱动。
仲量联行发布的《中国酒店存量资产改造白皮书》显示，随着酒店新增供应放缓，已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代。2017年，中国高端酒店迎来了发展的巅峰时刻，五星级酒店数量达到846家；然而，在到了2025年第一季度，这一数字缩减至736家。
这些地产酒店、国资企业旗下酒店，以及第一批涌入国内市场的国际品牌酒店，在酒店行业完成投资驱动转向的“大出清”周期中，抛售的物业多为此前投资布局中区位优、星级高、体量大、品质佳的核心资产，也因此必然导致优质高价酒店在存量市场中的饱和。
不是不买，而是回归理性
这种饱和进一步催生了买家的观望态度，资金变得谨慎，好物业不得不面临“折价也卖不出”的窘境。
有业内人士对空间秘探表示，除资金门槛过高和买家投资情绪谨慎外，大体量高标价的存量酒店拍卖不出去，主要有以下几方面原因：
首先是运营成本与盈利压力。大体量酒店运营成本高，包括人员工资、设备维护、能源消耗等。若酒店自身盈利能力弱，或处于亏损状态，买家会担心接手后需持续投入大量资金维持运营，且难以在短期内实现盈利，从而降低购买意愿。
第二是市场供需失衡。过去房地产热潮中，大量高星酒店被建设，导致市场供过于求。如今，消费者需求向性价比和个性化体验转变，传统高星酒店吸引力下降，买家对新增高星酒店投资持谨慎态度，更倾向于选择品牌强或改造潜力大的资产。
第三是资产状况与潜在风险。部分存量酒店存在设施老化、装修陈旧、产权纠纷、债务问题等，买家需投入额外资金进行改造或解决法律问题，增加了交易风险和成本，使买家望而却步。
最后是市场预期与价格调整滞后。卖家往往基于历史成本或过往估值设定起拍价，未充分考虑市场实际需求和资产当前价值。即使多次降价，若价格仍高于买家心理预期，或未能反映资产真实价值，也难以吸引买家。
综上，大体量高标价存量酒店拍卖难，是资金、运营、市场、资产状况等多因素综合作用的结果，反映了当前酒店市场从规模扩张向质量提升和差异化竞争的转变。
但是，这一调整所带来的转变是结构性而非衰退性的。一方面，大型交易和高知名度资产机会减少；另一方面，现金流压力促使部分业主以更合理价格释放资产，创造了难得的“买方窗口期”。
在这些因素的共同影响下，2025年，中国酒店投资市场呈现明显的价格理性回归特征。截至11月，中国内地酒店交易额约为110.65亿元，较2024年同期下降27.1%，这一数字背后是投资逻辑的深刻转变。
“小而美”正成为存量时代酒店投资新共识
回看2026年以来的酒店拍卖成交案例，3亿元甚至亿元以下、非一线城市的“小而美“物业正成为交投重点。这一转向背后，是投资逻辑与风险偏好的深层调整。
“小而美”物业自身投资价值高
作为存量酒店资产中不可忽视的“中坚力量“，位于非一线城市的单体或前连锁酒店物业本身就具有不可忽视的投资价值。
首先是存量资产价值提升空间大。非一线城市存在大量老旧或经营不善的酒店资产，通过硬件翻新、品牌升级、业态创新等改造措施，可显著提升运营效率和盈利能力。资本通过收购并改造这些低估资产，能实现价值重塑，获取较高回报。
其次是区域经济增长与文旅需求崛起。近年来，非一线城市经济活力增强，文旅产业快速发展，旅游人数和消费频次显著增长。许多县城和新兴城市成为旅游热点，带动酒店需求上升，为酒店运营提供了稳定的客源基础，增强了资产的现金流稳定性。
最后是政策支持与基础设施改善。政府推动区域协调发展，加大对非一线城市基础设施建设的投入，如交通网络完善、文旅项目扶持等，提升了非一线城市的吸引力和可达性，为酒店业发展创造了有利条件，也吸引了资本关注。
目前，一线城市的酒店市场趋于饱和，竞争激烈，而非一线城市酒店市场尚未充分开发，竞争相对缓和。有研究表明，资本可通过精准定位细分市场，如中高端轻奢酒店、特色主题酒店等，进一步满足当地消费升级需求，避免与一线城市同质化竞争。
酒店集团存量资产改造转向
当资本对一线城市核心酒店资产“一降再降”的价格仍保持观望态度，“小而美”的酒店投资又成为投资人的共识，面对这一趋势，各大酒店集团纷纷推出针对性品牌与策略。
华住集团的汉庭快捷就聚焦经济型酒店存量改造，以“轻、快、省、盈”策略，通过模块化改造、快速施工，降低改造成本；星程酒店则定位中档存量改造品牌，采用“轻改造、高效率、属地化”策略，保留物业原有结构，通过软装升级和局部改造，融入当地文化元素。这些模型均适合非一线城市小体量物业需求，能快速提升物业竞争力。
锦江酒店（中国区）同样双线并进。郁锦香酒店主攻中高端存量市场，注重物业改造的品质和体验，适合非一线城市有一定历史或特色的物业，通过改造提升物业价值，吸引中高端客群；IU酒店定位经济型存量改造，以低成本、快速改造为特点，适合非一线城市的小体量经济型酒店，通过标准化改造提升运营效率。
首旅如家推出万信至格，专注于中高端精选服务存量改造，提供一站式改造方案，注重物业的功能性和舒适性，以适应小体量中高端物业，通过改造提升物业的运营能力和市场竞争力。
包括但不限于上述的酒店品牌通过不同的改造策略和定位，针对非一线城市小体量物业存量改造市场，提供多样化的解决方案，正试图在这愈发聚焦非一线城市小体量存量酒店的年点，帮助业主提升物业价值和市场竞争力。
当大体量高标价资产在拍卖桌上反复流拍，“小而美”正成为存量时代酒店投资的新共识，而这一共识的背后，是从规模崇拜向效率优先的行业理性回归。
然而，这一转向并非终点，而是存量价值重构的序章。随着非一线城市基础设施持续完善、文旅消费进一步下沉，以及酒店集团改造能力的标准化输出，“小而美”物业或将从当前的“避险选择”进化为“价值洼地”。
未来，能否在分散的市场中建立规模化的运营网络，能否将单点改造经验转化为可复制的资产增值模型，将决定新一轮周期中玩家的位次。当资本与品牌共同押注“小而美”，中国酒店业的存量博弈，或许正在打开新的想象空间。
