汤院长乡村旅游实战36课：第三课：要有选址意向。

这是汤院长的乡村旅游实战36课第一阶段前期筹划的第3课。关于选址意向，上节课讲了怎么学习，但学完之后第一个拦路虎往往就是选址。广西的韦总朋友给他推荐了三块地，一块在山里风景很好，一块在国道边交通便利，一块在湖边有水景。

他纠结了三个月跑来问我，我说：韦总，你听说过李嘉诚买房的地段论吗？地段，地段，还是地段？做乡村旅游也是这个道理。选址就是选客户，选址就是选产品，选址就是选模式。给你五句话拿去对照。

·第一句，选址就是选客户。项目在什么位置基本上就决定了能吸引什么样的客人。离城市一小时车程是黄金距离，太近乡村感不够，太远人家觉得折腾。要研究核心客群是谁，亲子家庭、退休老人还是年轻情侣，他们愿意开多久的车。这个账不算清楚，后面容易走偏。

·第二句，选址就是选产品。地块的资源决定了能做什么，有水做亲水，有山做徒步，有田园做采摘，有古村落做文化体验。千万别逆着资源硬干，在一个没水的地方硬搞水上乐园，那不是创业，是给自己增加难度。

·第三句，选址就是选模式。城郊适合高频低消、快速周转，偏远山区适合低频高消、精品度假。模式不同，投资逻辑、回报周期全不一样。别看着人家在山里搞高端民宿赚钱，你也跟着搞，人家的客群可能是坐飞机去的，你的客群可能是开车去的，不一样。

·第四句，看五个条件。自然环境质量高不高，交通区位优不优，主客源市场经济水平好不好，地域文化有没有特色，农业资源基础强不强。拿着这五条去打分，高下立判。

·第五句，别只依赖地图，必须实地踏勘。春夏秋冬各去一次，看花开、看水涨、看果熟、看雪落，跟老百姓聊天，跟村干部聊聊土地流转的意愿、村民的支持度，这些是纸上看不出来的。

说个新案例，浙江安吉有个深蓝计划咖啡馆，选址在一个废弃矿坑，距离杭州一个半小时车程。按理说偏远，但它靠极致的景观设计和一杯咖啡看矿坑的独特体验成了长三角的网红。这说明产品力足够强，可以突破距离限制。但前提是产品得让人愿意花这个时间成本，不是每个人都有这个本事，大多数人还是选个近便的地方更稳妥。

韦总听完回去把三个地块按这五条一打分，又亲自跑了两趟，最后选的那个不是风景最好的，也不是交通最方便的，而是老百姓最欢迎的。他说选地就像相亲，条件再好处不来也是白搭。选址选对了，项目就成功了一半，选错了后面再努力也会很吃力。

下一期讲一个所有人都关心的问题：村里有人有地就是没钱怎么办？我是汤院长，下期见。