近日，郭广昌旗下核心企业——复星国际宣布，集团于3月30日收到中国证监会及上交所的受理通知，分拆三亚亚特兰蒂斯并于上交所独立REIT上市的申报工作进展顺利。

本次申报的公募REITs名称为“国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金”，原始权益人为海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司，管理人为国联安基金管理有限公司。

专项计划名称为“太保资产-复星不动产1号资产支持专项计划”，专项计划管理人为太平洋资产管理有限责任公司。

项目拟以三亚亚特兰蒂斯作为基金的底层资产，预计募集规模139.28亿元，如成功发行，有望成为国内商业不动产REITs领域申报规模最大的项目。

百亿地标闯关REITs，盈利稳定性待考

三亚亚特兰蒂斯资产证券化源于复星旅文私有化后的重资产盘活布局。

2025年3月，复星旅文完成私有化退市，并宣布考虑分拆旗下核心资产三亚亚特兰蒂斯，并于上交所进行独立REIT上市。

时隔一年，这一资本运作正式进入监管审核阶段，成为复星体系盘活重资产、缓解资金压力的关键一步。

公开资料显示，三亚亚特兰蒂斯由复星旅文投资逾百亿元建成，项目位于海南省三亚市海棠区海棠湾核心海岸带，占地面积54万平方米，为一站式海洋主题度假休闲综合体，汇集住宿、购物、餐饮、水世界、海豚湾、水族馆、演艺、国际会展等业态。

近些年，其凭借业态独特性与资源稀缺性，已经成为国内具有较高知名度的文旅度假地标。项目具备较强的客流集聚效应与市场认知度，资产属性较为优质，为其申报REITs奠定了基础条件。

不过，从近年运营数据来看，项目收益表现并非持续上行，整体呈现一定波动特征。

数据显示，2022-2024年，该项目实现营业收入分别为8.95亿元、16.94亿元、15.45亿元；EBITDA分别为3.02亿元、7.27亿元、6.24亿元；运营净收益（NOI）分别为2.96亿元、6.46亿元、6.21亿元。

虽然项目整体盈利规模在文旅商业项目中处于较高水平，但2023年迎来经营高峰后，营收及核心盈利指标均出现回落，增长动能有所放缓。

从收入结构来看，酒店住宿业务为项目经营的核心支柱，近三年占总收入比重均超过50%。

2022-2024年，酒店入住率分别为42.96%、81.90%、83.75%，市场需求在稳步修复。

需要注意的是，酒店的平均房价呈现下行趋势。2022-2024年分别为2450.96元/间/晚、2378.57元/间/晚、1920.51元/间/晚。房价回落对整体收入增长形成一定制约，也反映出高端文旅市场竞争加剧与定价压力。

“经营处于下降通道，是由于行业整体供大于求。”旅游酒店行业资深高级经济师、独立分析师赵焕焱分析称，如房价持续下行、盈利增速放缓，也会影响后续资产估值和REITs申报发行。

短期业绩亮眼反弹，增长持续性存疑

在推进资产证券化的同时，三亚亚特兰蒂斯近期阶段性经营数据有所回暖。

2026年春节假期九天，项目总营业额突破1.24亿元，同比增长20%；平均入住率达98%，平均每日房价同比上涨17%，创下历史最佳春节表现。

清明小长假期间，该度假区总收入同比增长30%，酒店平均入住率与平均房价分别同比增长11%、22%。

但是短期假期数据回暖更多反映的是旅游市场阶段性复苏带来的脉冲式增长，并不意味着项目已形成稳定的长期盈利拐点。

而盈利稳定性与现金流可持续性，恰恰是本次三亚亚特兰蒂斯REITs能否顺利获批、并获得市场认可的关键所在。若后续常态化运营难以支撑稳健收益，一定程度上会影响REITs发行与定价，难以从根本上改善复星体系的长期资金压力。

文/黄宁