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本文作者——陆仰川｜资深媒体人

4月13日，ST张家界发布了2025年的财报数据，2025年归母净利润亏损5.49亿元，其中大庸古城单体项目就亏掉了5.55亿元。

这不是大庸古城第一年亏损。这个耗资约24亿元、承载着张家界“人文旅游梦”的宏大项目，自2021年试运营以来，几乎就没从ICU里出来过。今年已经是它连续第五年亏损，累计亏损超16亿元。

大庸古城的出生，原本是一场“高富帅”的入场。

当年，张家界旅游集团为了摆脱“白天看山、晚上睡觉”的单一自然观光模式，决定在市中心黄金地段复刻一座“大庸古城”。它的雄心壮志是要成为张家界的“城市客厅”，要截留天门山几百万的客流。

然而，他们过于自信了，误判了游客的消费喜好。

大庸古城走的是最传统的“围城逻辑”：高墙耸立，入口森严，进去先买票。在项目方的思维里，既然我花了24亿造了房子、修了牌坊、请了演艺，你进来看就得付钱。

这种“过路费”思维，在2025年的旅游市场里已经老掉牙了。

反观凤凰古城。虽然凤凰也曾在“围城收费”上栽过大跟头，但它迅速调转船头。如今的凤凰，核心逻辑是“免票入城、消费分流”。凤凰卖的不是入场券，卖的是沱江边的微风、清吧里的民谣、以及199元一套的旅拍套餐。

大庸造的是“盆景”，只能远观；凤凰造的是“江湖”，人可以活在里面。当一个古城变成了一个收门票的“建筑展厅”，它就注定失去了生命力。

如果你去大庸古城实地复盘，会发现一个令人窒息的细节：密度。

大庸古城的容积率和建筑密度，高得让人怀疑人生。24亿元的投资，绝大部分被变成了钢筋混凝土和仿古木构。为了最大限度榨取商业面积，200多间商铺像沙罐车一样挤在一起。

凤凰古城是沿江而下的，山、水、城是通透的。而在大庸，你走在里面，两边是高耸的仿古墙，头顶是狭窄的一线天，压迫感扑面而来。

最让本地人诟病的是，大庸古城为了建设，拆掉了张家界原本最具烟火气的南门口老码头。它切断了城市与水的联系，也切断了历史与现代的逻辑。

当一个游客站在天门山顶俯瞰，他看到的是壮丽的自然奇观；当他下山走进大庸古城，他看到的却是压抑的“商业仓库”。这种巨大的落差，让大庸古城在社交媒体上的口碑极度两极分化——摄影师能拍出好看的照片，但游客待不住半小时。

大庸古城最悲剧的是，它离流量那么近，却又那么远。

它的选址堪称完美，距离天门山索道站步行不到15分钟。每年天门山有500万以上的铁杆客流，只要截留10%，大庸就能活得很好。

但在规划中，大庸古城却像是一座孤岛。它用高墙和隔离带将自己与天门山广场、与周边的城市商业体隔离开来。游客从山上下来，累得精疲力竭，看到的是一座冷冰冰的、需要排队买票的围城，第一反应不是进去消费，而是上车去酒店。

这就是著名的“最后一百米”悲剧。张家界不缺流量，缺的是让流量自然流淌的“毛细血管”

。

大庸古城修了坚固的坝，却没修引水的渠。

ST张家界的困境，绝非个案。它是中国旅游地产“古城模式”集体退潮的缩影。

过去十年，中国涌现出上千座古城古镇古街，从北到南，从东到西，模式惊人地相似：仿古建筑+特色小吃+灯光秀+民宿客栈。这种千城一面的同质化竞争，早就让游客审美疲劳了。

成功的古城项目，要么占尽地利，比如丽江古城依托玉龙雪山和纳西文化；要么深耕运营，比如乌镇的戏剧节以及西塘的汉服文化周，又或者背靠强势IP，比如大唐不夜城的长安十二时辰。大庸古城什么都没有，只有一堆昂贵的仿古建筑和沉重的债务负担。

更深层的教训是地产思维对文旅产业的侵蚀。当开发商用住宅销售的逻辑做旅游，用周转率衡量文化沉淀，用现金流覆盖运营培育期，结果必然是建得快、死得快。大庸古城从2016年开工到2021年试运营，再到2025年计提减值，恰好走完了一个文旅地产周期的完整闭环。

ST张家界的实控人是张家界市国资委，属于地方国企。这种身份曾被视为“信用背书”，但在文旅产业的残酷竞争面前，国企背景换不来游客用脚投票。相反，体制内的决策流程、考核机制、人才结构，往往成为市场化运营的桎梏。

大庸古城的这24亿，是中国文旅产业交出的一笔沉重学费。它告诉我们：在这个产能过剩的时代，钢筋混凝土是最不值钱的，而“活着的文化”才是唯一的护城河。

2026年，张家界将与湖南广电合作对大庸古城进行重新定位和改造。大庸古城据说已经更名为“青春大庸城”，并定档2026年7月正式回归。借助芒果系的内容，将大庸古城重构成“巨型的实景综艺片场，把芒果台著名综艺IP的场景搬到古城中，把街道变成可参与的沉浸式剧本杀现场。

这24亿烧出来的冷清，能不能在芒果系的综艺宣发机器下“起死回生”？我们拭目以待吧。