2025年已然来临，站在这个新旧交替的历史节点上，次方点评凭借深厚的行业积累和广泛的调研资源，汇集众多投资人的真知灼见，精心策划了本次年终深度复盘。本篇我们将通过“盘活存量”这一关键词，探究2024年酒店投资的经验教训，并揭示未来行业的发展趋势。
据奥维云网（AVC）监测数据显示：2024年上半年，全国共有34万家酒店（15间及以上）为开业状态，房间规模1623万间，酒店存量市场规模庞大。而近年来，整个酒店产业链上下游都在进行品牌焕新和迭代，新的酒店品牌不断涌现，而经典品牌也在进行版本更新，供应链端也出现了明显的升级重塑。
存量酒店如何在新时代背景下焕发新的活力，实现可持续发展，已成行业重点关注问题。
酒店存量市场现状
如今房地产行业面临深度调整，众多地产背景的存量高档酒店正面临易主、改造的需求，酒店市场也迎来存量拐点。
存量酒店市场体量庞大，但大量设施老化、收益能力管理低下的老酒店，亟需通过轻量改造和收益管理优化来提升运营能力和营收能力。
于投资人而言，相较于存量酒店的日益凸显的发展短板，他们更迫切地想要获得专业且成本可控的改造升级支持，最终达到提升效益的目的。
基于此，次方点评采访了数位资深投资人，探讨如何通过存量改造，提升酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性，助力投资人把握当前市场存量翻牌改造的窗口期。
Q
如何判断酒店需要进行改造焕新？会基于哪些标准进行改造项目判断？
肖志刚
资深投资人
今年以来，市场上的存量物业数量显著增加，市面上有60-70%的物业是老酒店物业。老的存量酒店不断放出来，是一个非常大的机会。
目前有不少存量物业均位于优质地段，做好项目的精准定位、消费人群观察、消费定价，一店一分析，一店一定位，存量酒店市场还是有机会的。
蔡华霖
资深投资人
在进行存量酒店改造时，我秉持的核心原则是：在严格遵循品牌方标准的前提下，力求将改动降至最低限度。随着酒店行业对产品质量要求的日益提升，我的决策准则是：当单个房间的翻新成本预计超过新建成本的30%时，应重新评估并优先考虑重建方案。
在改造项目中，我的原则是尽可能地保留原有可用的设施。对于那些无法通过改造来提升至标准的部分，比如早期安装的隐藏线路和线缆，以及不再符合当前标准的网线，对于这些部分，一般会选择拆除并重新建造，采用新的材料和工艺来重新施工，以确保改造后的酒店能够满足现代的品质和功能需求。
曾琮博
资深投资人
在我进行改造项目决策时，主要基于以下几点考虑：一是投资逻辑判断，项目必须与自身的发展计划及集团的长远规划相吻合，提前预判哪些区域未来有发展潜力，并在这些区域提前布局，目标是在项目的前三年就能收回投资成本，避免盲目追逐热门市场。
二是城市选择标准，目前，长三角、珠三角等地区的酒店市场已基本饱和，差异化竞争变得困难，且优质地段的区域保护期较短，容易受到同品牌的竞争影响。我建议转向下沉市场，探索三四线城市，这些地方可能是更好的选择。
三是成本综合考量，在选择项目时，需要综合考虑租金成本、装修成本、人工成本以及运营成本等。其中，物业租金对酒店投资的影响尤为显著，建议租赁成本不要超过预估营收的25%。通常情况下，如果物业租金成本超过预估营收的30%，我会选择放弃该项目。
Q
如何对酒店进行存量改造？提升了哪些收益？
曾琮博
资深投资人
出于成本和时间的考虑，我选择单体轻改加盟非标。我的存量项目改造项目是一座面积为6000㎡的独栋存量物业，且物业位置尤其出色。项目共有106间客房，总造价为550万元，改造花费了5个月，单房投入5.23万元。项目采取了不停业改造的形式，一方面避免了因改造停业而重新走相关的审批流程，另一方面则稳住了原有的老客源，避免了老客流失。
通过半改造的模式，重修复轻拆建，减少拆旧。选择可移动家具产品，可根据改造项目需求选配、灵活排布。部分装修已经实现工厂化，减少现场作业，也降低了空间的容错率与损耗率。
黄婧宇
资深投资人
我经营两家酒店，并且与朋友合作创业做了电竞酒店，在电竞这一细分市场中，我看到了年轻客群巨大的潜力。因此在对现有两家酒店翻新改造时，都将部分房间改造成了电竞主题。
整体单房改造成本为3万元，其中电竞楼层的单房改造成本为5.5万元。目前的改造措施成效不错，吸引了更多的年轻消费群体，带来了经营收入25%的增长。
Q
存量改造中，有哪些核心要点与提升二次投资价值的策略打法？
张健健
资深投资人
如果现有酒店还能持续盈利，我们尽量不要重改。先把剩余酒店的残值部分消耗掉，再去做定位选择。
在进行轻改和重改的过程中，我发现最大的挑战在于基础工程。如果基础工程存在严重问题，那么改造的意义可能就不大了。因为最终的改造效果将直接影响开业后的定价，所以在改造评估时，应设定一个预期的总投资标准，包括装饰面、隐蔽工程，以及小的装修材料和房间内的家具等，确保这些与预期效果相匹配。如果实际效果不能满足预期，那么必须进行调整，不应妥协。
总体而言，投资人在进行老店改造前，务必要制定完整的改造预算和数据测算，以防止中途增加改造内容，做好基础工程，避免改造成本失控。
张德惠
资深投资人
对我来说，翻新改造的核心目标在于提升产品的品质，进而增强在市场上的竞争力。在确定改造项目的关键考量因素时，我追求的是跳出现有的竞争格局，形成差异化优势。
在选择改造项目时，我会考虑空间和格局是否可以利用现有资源进行改造。如果能够通过最小的投入实现同品类产品的升级，并保持品牌在商圈中的高品质竞争力，那么这将是理想的选择。进行同品类改造时，例如经济型改经济型，需要根据物业的实际情况来决定，精确测算并优化商业模型，争取做到一年内实现投资回报。
Q
在未来，存量项目改造的机遇与前景是什么？投资人应采取何种心态面对？
宣建岭
资深投资人
我最深的体会是，投资酒店行业必须抱持长期主义的心态。在当前的存量时代，市场已不再是过去那种野蛮生长的阶段。现在的市场更加细分，对客户的细分、经营的细分以及运营管理能力的要求也越来越高。
只要选址得当，品牌和客户定位准确，酒店行业的抗周期能力和抗风险能力，在当前环境下仍然是比较不错的。在未来酒店投资中，建议重点关注核心商务区；其次更多地关注存量市场。以我们改造的某杭州酒店为例，尽管经历了三年的疫情冲击，但在核心竞争圈中，我们的业绩始终保持在前二、前三，甚至第一的位置，运营和经营能力还是非常强的。
邓辉
资深投资人
当前存量市场供大于求，商办租赁需求呈现出温和复苏的态势，头部企业需要强化运营能力，以实现稳健经营。从资产管理的角度来看，酒店相对于公寓等其他业态，至今仍然是一个较好的投资选择。
总体来看，商业地产已从增量时代全面进入存量时代，当下比拼的是运营质量和资产管理。供大于求的市场规模将持续存在，未来我们需要通过优化投资组合和运营效率来巩固和扩大市场份额。商业地产的重心已从物业管理转向运营管理，并开始走向资产管理的方向。商业地产的价值越来越明显，未来将更多地被视为金融产品，我们应该从金融和资产管理两个维度来看待商业地产的投资和运营。
次方观察
随着房地产狂飙时代的结束及市场新增供给放缓，行业已正式步入「存量常态化」的新阶段。 存量时代的酒店塑造，不仅要求参与各方更精细地打磨优化切合需求点的服务产品；也对人效能效与运营成本的衡量推演，及其运营与创新能力提出了更高要求。
可以说，在存量的基础上挖掘新的增量，比在过去的成长型市场中获取增量无疑更具挑战。
因此，当下讨论存量酒店更新改造发展趋势并找寻破题之道，仍然要追本溯源，厘清酒店行业在市场需求与产品供给两侧的本质性变化，从而提升酒店生命周期，提高收益。
次方点评也观察到，从近两年新增酒店数据来看，酒店行业发展前景向好趋势明显，未来年均增量+存量翻新规模将持续增长，行业整体回归高质有序，长期价值有待挖掘。同时，次方点评建议，在盘活存量资产的过程中，可以采用新材料和新技术进行改造，例如利用装配式工艺来提高施工效率和质量，使用纳米材料等新型材料为酒店存量资产改造带来创新和效率的提升等等，以提升资产的竞争力和市场吸引力。
未来，次方点评将会持续结合上千个实际评测酒店项目、住房租赁标杆T20中40个标杆城市以及百人汇百位资深投资人、各大酒店集团、产业链集团投资数据支持，共同探索未来的方向，助力酒店投资持续向好。
