潮新闻客户端 记者 徐叔竞

今天上午，位于杭州九堡沿江的绿城丽江公寓悦江苑（即丽江公寓南区）一套建筑面积164.5㎡的法拍房吸引了1.9万多人次围观，15人报名参拍，经过89轮竞价才最终决出结果，以370.5万元成交。这套房子也成为今天热度最高的法拍房。

然而上个月这套房子首次拍卖的时候，起拍价326.5万元，却因为无人出价而惨遭流拍。

为何短短一个月内，这套房子的拍卖行情出现了如此戏剧化的变化？这是因为，这套法拍房有点特殊，它实际上是双拼户型，即俗称的“两本证”房源。一拍时起拍单价约为1.98万元，很多人觉得“捡漏”空间不够大，没有出手；而二拍起拍价降至261.5万元，折合起拍单价仅约1.59万元，性价比极高，因此意向竞买人纷至沓来——毕竟，丽江公寓悦江苑作为绿城精心打造的沿江精装高层小区，品质还是非常过硬的。

图片来源：法拍平台

图片来源：法拍平台

根据法拍页面的信息，今天拍卖的这套房源位于丽江公寓悦江苑8幢的二楼，由203室（建筑面积75.11㎡）和204室（建筑面积89.39㎡）组成，虽然203室和204室分别办理了不动产权证，但实际上已连通合并为一套房屋使用。

“两本证”的房源在杭州楼市并不少见。一方面，当年楼市“90/70”政策（即要求一个楼盘中70%以上的房源须为90㎡以下中小户型）曾经执行多年，开发商为了避开政策限制，便把一套大面积房源分割成两套及以上的小面积房源，然后捆绑出售。在杭州，九龙仓君玺、东方御府、东方福邸、远洋公馆、翡翠城、西溪诚园、田园牧歌等项目都有这样的双拼户型。

另一方面，杭州还有一些排屋别墅类产品也出现 “两本证”甚至“多本证”，比如杭州最贵法拍房桃花源杭松居，就是两本证的；更有甚者，2023年华元和庄曾经有一套“一房六证”的法拍房上架，被网友们称为“奇葩法拍房”。之所以出现这种情况主要是因为“限墅令”，2003年，当时的国土资源部明确提出“禁止别墅供地”，2006年又重申了该禁令。此后杭州就收紧了对低密度别墅产品的审批。一些开发商为了避开相关限令，打“擦边球”，便做出了“双拼排屋”，即两套面积稍小的排屋紧紧相邻，仅以非承重墙隔开，两套房子内部都设置了功能完整的户型，通过竣工验收后，业主可以一次性买入这两套排屋，将非承重墙敲掉打通。

图片来源：法拍平台

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由于早年杭州楼市没有出台限购政策，当时的购房者对购房套数并不敏感。虽然两本证会让买房子的按揭、评估、税费等费用提高，但是一些实力雄厚的自住购房者仍会买下两套，享受大户型的居住体验。

但随着“90/70政策”退出楼市，改善型大户型渐成楼市主力。再加上前几年杭州限购政策严苛，“房票”变得极其珍贵；且银行房贷政策对于二套的首付比例和利率都在提高……在这样的背景下，“两本证”的房子在市场上的处境变得尴尬。

不过在法拍市场上，“两本证”的房源行情经历了3个阶段。

以丽江公寓悦江苑为例，2019年该小区曾经有三套“两本证”的法拍房拍卖，其中2019年12月，一套建筑面积170.15㎡的房源，评估价660.4万元，最终以625.28万元成交；2019年9月拍卖的一套建筑面积164.79㎡房源，评估价约585万元，最终以621.5万元成交。当时的背景是杭州法拍房尚未对外地人限购，通过法拍房买入杭州房产成为很多外地买家的唯一途径，因此他们对于“两本证”的房子并不排斥，不少外地实力买家为了“曲线入杭”，愿意高价拍下房子。

但随着2021年3月杭州将法拍房纳入限购政策后，外地人无法再通过法拍房曲线入杭，“两本证”的法拍房行情大受影响。2021年5月，有一套评估价为800万元的丽江公寓悦江苑一线江景法拍房最终以570万元成交，这个成交价仅相当于评估价的7.1折。

而如今杭州已经全面放开限购政策，“房票”限制取消，“两本证”的房源也不再让人避之不及。去年12月，丽江公寓悦江苑一套一本证的3楼法拍房以单价约2.69万元成交，而今天这套悦江苑法拍房实际成交单价约2.25万元，相当于打了8.4折。

杭州德佑地产文晖店店长黄建军说，从目前二手房市场现状来看，“两本证”的房源通常比同小区正常房源的挂牌区间价低15%~20%，“虽然现在不再限购了，但有些买家还是有顾虑，一是担心后期不好流通，二是超过140㎡的二套房子契税更高，三是担心未来贷款的时候，二套房利率发生变化。”

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