出品/联商专栏
撰文/王国平
编辑/娜娜
文旅消费的浪潮下，老街翻红成为城市更新与文旅发展的新风口。与此前照搬美式城市更新的模式不同，如今的老街改造更注重挖掘本土特色、契合国风审美，兼具地域文化底蕴与复古场景的老街，正成为年轻人的消费新宠，也为诸多没落的城市老街区带来了转型机遇。
泉州作为闽南文化核心城市，文旅资源丰富，更曾凭借明星效应成功带火多个文旅项目，享受到流量红利。而泉州侨乡商品街，这条曾因手机配件业态没落、却因老式木质骑楼建筑独具韵味的老街，在影视取景、明星加持下迎来流量曙光，其坐拥建筑稀缺性、核心区位、低租金等先天优势，却也深陷业态冲突、流量不足、运营失序等多重困境。
这条老街能否借文旅东风实现真正翻红，还是仅为流量浪潮下的昙花一现，成为泉州文旅发展中值得探讨的现实命题。
一、流量转化困难，老街转型步履维艰
泉州侨乡商品街原是一条卖手机、配件及维修为主的小商品街，但这一品类经常通过信息不对称赚钱，口碑并不好。泉州市场不像深圳那么有活力，商品街走不出华强北的更新效率，时间久了，也就慢慢衰败了。
落寞下却有另一翻光景，老旧的木质骑楼建筑反而显得有一种特殊的韵味。这几年一些电影公司为了这种韵味，专门选择到泉州侨乡商品街拍电影。老街的味道被重新诠释后，里面的业态也跟着野蛮生长，海狸咖啡等一批商户陆续进驻。加之明星效应下，热度被进一步推升，流量加大涌入。
泉州对于明星代言逻辑是吃到过红利的。最初是赵丽颖代言簪花，当时在疫情阶段没爆。疫情结束后，毛晓彤代言簪花，再次进行推流，把原本沉寂的“赵丽颖版本”炸出水面，此后这一版本的簪花概念一骑绝尘，很多簪花店都能看到赵丽颖的簪花照。随后是李现到珞珈寺，把红塔湾带火。
前段时间，迪丽热巴新剧《虽然不能同时拥有一切》到侨乡商品街取景，外界基于这种头部明星到来可能引发的效应，对这条老街有了新的期待：老街集合了老式木质骑楼建筑稀缺性、市场复古审美需求、核心区位、租金便宜等优势，这些优势是否能够助力侨乡商品街翻红呢？
之前入驻侨乡商品街的商户基本都是基于场景和成本考虑，在西街及周边租金被抬高到无法企及时，侨乡商品街给了年轻人一个很友好的租金条件，适合初创商户选择在此孵化。500元可以在此租一间店铺，投资几千上万块，就能实现创业梦想。这边的商品跟它的主人一样具有个性符号，有激情。
创业只是开始，运营得好，能赚钱也很重要。新入驻的茶咖文创与手机配件业态并不匹配，无法实现共振；茶咖文创商户占比不高，没办法改变侨乡商品街的生态结构，导致新进来的业态经营上乏善可陈。
同时，这里的租金随着明星效应带来的热度一起上涨。500元一间店铺，涨到800元、1000元，幅度可谓惊人。然而，租金的上涨限制了新业态的流入速度。
目前看，侨乡商品街的热度上升带来的流量，并不足以支撑新业态。区位优势难以转化成流量，使得茶咖文创商户基本要靠自己引流，走定向流量路线。
泉州西街文旅流量虽然很大，但西街流量溢出暂时只能渗透到新华路等短半径区域，还不能撬动整个城区，无法触达侨乡商品街。侨乡商品街也无法依托自身力量，打破传统业态边界，融入城市肌理，成为城市气质的具象化载体，自动拉近与西街的距离，嵌入古城文旅大市场。同时，侨乡商品街热度也达不到二转的程度。
泉州文旅流量分发逻辑是：游客触达泉州第一站通常是西街，随后从西街进行定向二次分发。
二级触点是：花（浔埔簪花）-山（清源山系）-海（玉沙湾）-桥（洛阳桥）-城（崇武古城）-厝（五店市）-乐园（欧乐堡）。
二级触点的流量跟一级触点西街差了一大截。如果不是自身同时兼具独立引流能力，二级触点项目的流量和业绩有的就不好了。比如强定向引流的欧乐堡长期跻身泉州景区营收TOP1，弱定向引流+在地消费不足的洛阳桥就没什么业绩。
在泉州如果只能做到三级触点，流量还要再降一档，比如梧林古村落通常是在浔埔或五店市后的再次分发，它的流量只能有五店市的一半不到。
无法跻身游客分发三级触点的项目，就只能靠自身引流或本地转化，努力实现消费者中短时消费转深度体验。
二、内生增长遇瓶颈，自然生长难成气候
既然做文旅流量面临多重困境，那做本地市场是否更有机会？难度可能更大。
做本地市场，意味着要解决基础设施、业态协同、内容运营、租金定价等核心问题。
以侨乡商品街目前的租金收益，让业主投钱改造难，回报率并不支持。租金收益偏低让业主缺乏改造投入动力，业主间意见不一也导致改造推进困难。企业收购租赁权则需面对小业主谈判难、后期商户清理难等问题。
地方整合方面，泉州文旅大规模投资峰值已现。前几年文旅板块作为GDP催化剂，泉州对文旅基建进行大规模投入，未来逐步转入追求回报阶段。侨乡商品街没能获得2026年立项，后期能够争取到的资源和机会都在变小。
想要借力外部力量难度系数很大，不确定性更强，都将影响资金和企业介入侨乡商品街的深度。前期进入的茶咖文创商户很大部分也只是把侨乡商品街当成孵化基地，一旦模型跑通，就会选择向外扩张。没跑通前，要么忍着继续等待机遇和孵化，要么撤离。
那是否存在通过内生性增长，孵化出明星商户，从而改变生态结构，带动整体项目上升的可能性？以目前茶咖文创的经营情况来看，难度系数很大。
从品类来看，茶咖行业增速出现放缓，非常依赖于自身打造的概念；文创是高速赛道，过于吃高频迭代的创意，非常烧脑，考验产品的创意性和持续性，简单的选品采购再出售能赚钱、难出圈。
从引流方式来看，前几年的自媒体红利开始被拉平，需要商户自媒体内容创作上有较大的突破，才能突围。特别是在侨乡商品街不能提供足够适配流量的情况下，关乎经营成败，而不仅仅是否能突围。
从商户人员属性来看，有想法，有活性，具有新思维，优于传统街区商户。技术层面不够娴熟，有待进一步提升；新产品层面，与消费者的适配性还在磨合。整体离跑通自己的模式还有一段路程。
即便有少数商户成功破圈，也极易遭遇业主单方面涨租的问题，契约精神难以保障。商户发展受限的同时，也无法形成示范效应带动街区整体发展，难以走出“点-线-面”的业态升级路径。
此外，基础设施没有资金投入；没有人来整体驾驭操盘，协同业态、重构业态，野蛮生长后，空间冲突、内容冲突、利益冲突等等都可能出现，个性化店铺集群生存土壤不够良好。哪怕侨乡商品街建筑风貌具有稀缺性，也能契合市场一定需求，具有一定的低频升中频机会，但这架引擎并不能够带来足够支撑侨乡商品街整体变现的流量。
如果未来没有出现足够大的变量，侨乡商品街的茶咖文创商户在增加到一定程度就会开始停滞。这个地方可以做孵化，比较难做大，商户在发展到一定程度，向外复制是相对较好的选择。
写在最后
文旅行业野蛮生长的红利已经过去，没能及时跑出来的项目，后面面临的对手都是相对专业的玩家，很难因为站到风口就起飞。依靠自然生长从冷门街区转变为新生活方式的链接者，成为新的休闲体验地，这种转型路径如果没有人为引导几乎不可能重现。除非哪天因某事件被流量相中，莫名其妙被引爆。
泉州要想推动侨乡商品街与城市、市民需求产生化学反应，需要解决场景美学、空间重构、生态协同等一系列核心问题，每一样都是需要资金、资源、专业能力支撑的大工程。
