看到网上有不少的网友在嘲笑郑州的明伦岛，说不知道当初的规划是谁想的，砸了这么多钱。

其实我想给大家补充的一个问题是，是因为大家站在了事后，而不是置身事中，也没有看清楚当初的规划和落地，只是明伦岛当初选择了相信规划而已。

当然了，规划没有完全落地，这就是最大的风险。

很多人说周边连个相应的停车场都没有，去了就停在陇海路桥的下边，一不留神就被贴了条。

而且太小、没有特色。

其实大家不了解的是，文旅地产项目的开发，它比纯住宅要有很多的优惠。

但是文旅跟商业是一样的，进入的门槛会低一些，但是想活下来要求很高，尤其是对于运营，要求很高。

能不能活下来，不会给你太多的试错机会。

住宅会有各种各样的客户来挖掘、来销售，但是文旅和商业这些，天时地利人和缺一个就得完蛋。

你住宅只要占了一个优势就能活下去，这就是最大的区别。

有学校，是学区盘；有地铁，是地铁盘；有河，是河景房……

就算是挨着高铁站，也能自比为商务区。

户型差了有样板间，有灯光，有沙盘，有话术，这些都是可以更改包装的，再不济，价格上也能说道说道。

但是商业开发是不一样的：你什么时候建好，谁来运营，周边怎么样？从道路到停车到吃喝玩乐一条龙，能不能持续，能做到什么程度……

即使你本身已经做得再好，但是大趋势不行，位置不行，交通不行，甚至于周边的人群不行，任何一个不行，你也很大可能会功亏一篑。

说好的地铁没有了，说好的预期没达到，高架没过来，周边其他的没有落实……

都是一句话的事儿，谁说的好，但是所有的结果，项目都要承担。

就像前一段时间司徒小镇，疯狂打广告老板出面直播招揽客户去玩，各种邀请各种活动，就是想把项目盘活，结果碰到一个人心理阴暗暗戳戳地跑过去，莫名其妙就把游客的车轮胎给扎了。

事情一曝光就闹了起来，其实最难过的就是景区运营。

有些人弄不成事，但是能坏事儿。

你前面可能下了一百分的努力，结果就有一个人莫名其妙搞你这么一把，他是很有可能会把你搞死的，一切归零的那种。

包括明伦岛也是如此。

如果你看一看周边楼盘最初的规划和设计，包括它的效果图就明白了。

结果周边几个拆迁村的安置房落地之后，大家能理解。

还有规划的河南音乐学院，一而再再而三地爽约。

贾鲁河湿地公园建着建着财政紧张了。

天时地利人和你还有几个？

所以说搞住宅，它是加分项，有优势都是分儿。

但是文旅地产是一票否决制，任意一个出问题，基本上都很难活下来。