700岁的白塔，终于等来了它的“邻居”
北京西城，妙应寺白塔，已静静矗立了700余年。
它由尼泊尔工艺家阿尼哥主持修建，是我国现存最早、最大的藏式佛塔。在很长一段时间里，这座国宝级文物被杂乱拥挤的平房包围着——“空中蜘蛛网”般的电线、逼仄的胡同、几代人挤在不足10平米的房间里。
但最近，如果你走进白塔寺周边的宫门口东西岔胡同，会发现这里变了。
青砖灰瓦的胡同肌理重焕光彩，露台咖啡馆里年轻人举着相机等待“白塔镶金边”的黄昏，老居民坐在中心广场的长椅上，听着孩童嬉笑，遇到问路的游客便热情当起向导：“东岔看白塔角度最好”。
这场蝶变，背后是一场持续十年的“整院腾退”与城市更新实验。
01 腾退：从“拥挤求生”到“体面生活”
白塔寺片区的故事，要从“人”说起。
这里曾是北京人口密度最高的区域之一。北京市人均居住面积约30平米，西城区约20平米，而白塔寺片区——只有10平米左右。几代人挤在狭小的平房里，没有独立卫生间，冬天靠煤炉取暖，胡同里停满私家车，连消防通道都被堵塞。
“传统平房区的居住条件非常堪忧。”北京华融金盈公司执行董事王玉熙坦言。
改变始于2015年。西城区启动白塔寺片区保护性更新，创新采用“政府引导、企业实施、整体规划、整体运营”的模式，以“申请式退租”“整院腾退”等机制破解老城更新难题。
什么叫“申请式退租”？简单说，就是不强制，居民自愿申请，自愿选择去留。
这很重要。不是“拆迁”，不是“赶人走”，而是给居民一个选择：如果你想改善居住条件，可以选择货币补偿，或者申请共有产权房、公租房，搬去更宽敞的现代化社区；如果你想留下，政府帮你修缮房屋、改善基础设施。
数据显示，截至目前，白塔寺片区已有1230户居民住房条件得到改善，3.7万平方米可利用空间得以释放。
但这不是简单的“把人腾空”。项目坚持“整院腾退”原则——以一个门牌为基本单元，获取相对完整的宗地，产权关系清晰。腾退出来的院落，不是拆掉盖楼，而是修缮保护，恢复传统四合院风貌。
“我们比较强调的是门牌，以一个门牌作为腾退对象。”王玉熙解释，“因为门牌是最小的宗地概念，产权关系相对清晰。作为国有企业，腾退行为是投资性的，产权清晰是基本前提。”
有人担心：腾退出来的院子会不会变成富人私宅？不会。这些空间被用于补充区域公共配套：地下停车场解决了困扰居民多年的停车难，电力线入地消除了“空中蜘蛛网”，道路景观改造让胡同恢复青砖灰瓦的肌理。
“我们需要更多的空间来为这个区域做更多的配套。”王玉熙说。
这正是白塔寺模式的核心：腾退不是为了“腾地卖钱”，而是为了“改善民生”。
02 共生：老居民与新业态，咖啡与炸酱面
城市更新最难的是什么？不是拆房子、修路，而是平衡——平衡保护与发展，平衡原住民与新业态，平衡历史文脉与当代生活。
白塔寺给出的答案是：新老融合，共生共荣。
走进今天的宫门口东西岔，你会发现一个有趣的现象：老居民和新业态，和谐地“挤”在一起。
街角是老北京的鲜肉店、粮油店、糕饼铺、修鞋摊，居民出门就能买到日常所需。几步之外，是Polonio咖啡、铁手咖啡制造局、%Arabica等精品咖啡馆，年轻人坐在露台上举着咖啡杯等日落。
有“咖”就有“酒”。悠航精酿、El Nido、福fú……精酿酒吧里坐满了金融街下班的白领。想吃正餐？九城居的宫廷菜、野瓦猫的云南菜、白鹿江西餐厅、添福利潮州菜，还有JM Cafe旗下全新烘焙品牌、胖妹面庄首家糖水店胖妹拾糖……天南地北的味道都能找到。
“在这里，你能感受到一种‘顺其自然’的生活哲学。”一位探店博主写道，“不管是精致还是接地气，都自得其乐。这里自带老北京的热情，但又懂分寸、不聒噪。”
这种“新老融合”不是偶然的，而是有意识的规划。西城区将白塔寺街区定位为“北京休闲文化打卡地，金融街配套服务承载地”，高标准引入1家北京首店、10家西城首店。
今年6月，白塔艺术中心、白塔之恋文化中心相继开业，不定期举办文化展览与沉浸式体验。白塔亮化工程让古塔成为昼夜皆景的视觉焦点——夜幕降临时，塔身镶上金边，与胡同里的红灯笼相映成趣。
但最动人的，是那些老居民的表情。
老居民张大爷最喜欢坐在中心广场的长椅上，听孩童嬉戏的笑声在胡同里回荡。遇到问路的游客，老人便热情地当起向导：“东岔看白塔角度最好，西岔那家餐厅二楼能拍全景……”
游客的欢笑与居民的寒暄，谱成新的市井交响。
03 活化：文创破圈，让文物“活”起来
如果说胡同改造是“面子”，那么文化活化就是“里子”。
白塔寺管理处有一句话：“文创是让文物‘活起来’、走进日常生活的重要桥梁。”
这里的文创产品坚持高频迭代——每月推出新品。元代元素的流沙冰箱贴、萌趣十足的“可爱白塔寺”系列、内含中草药的白塔主题香囊……货架上琳琅满目。
“未来，白塔寺文创将重点突破同质化，减少对冰箱贴单一品类的依赖，为毛绒白塔增加更多互动功能，打造‘不止于冰箱贴’的文创生态。”相关负责人表示。
与此同时，白塔之夜、北京白塔文化周、胡同文化节、老北京手工艺展示等文化活动定期举办，让历史与现代和谐共生。
不远处的北京古代建筑博物馆（先农坛），则是另一种“活化”样本。
申遗成功一年来，先农坛完成了庆成宫的腾退开放——这是其建成560多年来首次对公众开放。北京古代建筑博物馆馆长薛俭感慨：“申遗成功前，多家单位占用，开放区域支离破碎，观众看到的先农坛风貌既不完整也不全面。庆成宫的开放，填补了先农坛外坛区域开放的空白，意义非凡。”
更令人惊叹的是文创的“带货”能力：古建馆开发的“天宫藻井冰箱贴”成为现象级爆款，申遗成功一年内，带动全馆文创销售51万多件，总额达4600多万元。
“我相信消费是最好的传播。”薛俭说，“这么多产品售出，显著提升了古建馆的知名度，让更多人走进来了解先农坛和中轴线。”
04 未来：老城重生的“白塔寺样本”
回望这场持续十年的城市更新实验，有几个关键词值得记住：
一是“微更新”而非“大拆建”。 白塔寺片区没有推倒重来，而是通过143处建筑风貌提升、3800米电力线入地、6552平方米道路景观改造，一点点恢复胡同肌理。这种“绣花功夫”，既保护了历史风貌，又改善了居住条件。
二是“申请式”而非“强制性”。 居民自愿选择去留，留下的人享受基础设施改善，离开的人获得更好的居住条件。这是一种有温度的城市更新。
三是“共生”而非“排斥”。 新业态与老居民、咖啡馆与炸酱面、游客与原住民，共同构成鲜活的市井图景。这里没有变成“空心化”的商业街，而是一座“活态博物馆”。
四是“持续”而非“一锤子”。 腾退不是终点，而是起点。腾退出来的空间用于补充公共配套、引入文化商业、恢复历史风貌，形成良性循环。
如今的白塔寺街区，已成为北京城市更新的标杆。项目接连斩获“北京城市更新最佳实践”“西城区历史文化名城保护十大优秀实践项目”“北京市级特色消费街区”等认证。
但真正的成功，写在那些细节里：
黄昏时分，露台上的年轻人按下快门，记录白塔镶金边的瞬间；
胡同里，老居民坐在长椅上，听孩童的笑声在青砖灰瓦间回荡；
夜色中，精酿酒吧的灯光亮起，金融街下班的白领举杯闲聊；
街角处，鲜肉店的老板收摊前，还不忘和路过的老街坊寒暄几句……
700岁的白塔，终于等来了它的“邻居”——不是隔着一堵墙，而是真正走进彼此的生活。
正如那块新立的铜制导览牌上所刻：“东西岔里观白塔，胡同深处读古今。”
结语
城市更新，到底更新的是什么？
是修路、改水、增容、停车位——这些“硬件”当然重要。但更重要的，是让历史文脉在当代生活中延续跳动，让原住民有尊严地留下来，让新业态有空间长起来，让游客有理由走进来。
白塔寺的十年告诉我们：最好的城市更新，是让老城“活”起来——活得像它本来的样子，又活出它从未有过的样子。
当夕阳掠过白塔，当鸽哨划过天空，当咖啡香与炸酱面的烟火气在胡同里交织——这座700岁的古塔，正用它的方式告诉我们：
老城不老，生生不息。
