近日，丽江某律师事务所两名律师收到当事人专程送来的锦旗。锦旗背后，是一起典型的房屋租赁纠纷：承租人虽存在违约行为，却成功解除合同，拿回了剩余的租金及押金，最大限度挽回了经济损失。

案情 租赁客栈后单方停业

2021年9月，贾某与易某签订《房屋租赁合同》，约定贾某承租易某名下客栈用于经营，租期13年，年租金26万元，房租分3次支付。贾某按约支付了第一次的房租及押金合计80余万元。

2023年8月，贾某以房屋存在墙体开裂、漏水等质量问题，影响客栈经营，导致合同目的无法实现为由，单方面停业搬离，并发函要求易某解除合同、退还剩余租金及押金，遭到易某拒绝。

易某认为，贾某系自身经营出现亏损，才在未通知自己的情况下，擅自停止客栈的经营活动。其未履行合同主要经营义务，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。多次沟通，双方仍僵持不下，争议始终未能化解。

随后，贾某委托律师代理该案。接受委托后，律师第一时间全面梳理案件材料，锁定核心难点：贾某单方搬离停业已构成违约，如何在承担合理违约责任的前提下，实现解除合同、退还预付租金及押金的核心诉求？

律师精准研判案件核心争议与法律要点，结合案情制定针对性诉讼代理策略。庭审中，律师紧扣案件事实与法律规定，充分举证质证，精准发表代理意见。

对易某的反诉请求，律师从合同依据、证据有效性等方面层层抗辩，指出空置损失、律师费等缺乏依据，不应支持。

判决 房主退租金 租客付违约金

一审法院经审理后，采纳了律师的代理意见，依法判决解除双方的《房屋租赁合同》；出租方易某退还承租方贾某剩余租金及押金近30万元；贾某需支付合同约定违约金5万余元；驳回易某的其他全部反诉请求。

双方上诉后，二审法院主持调解，代理律师积极协调、多方沟通，双方最终达成和解协议。贾某顺利解除《房屋租赁合同》，并收回预期剩余租金及押金，合法权益得到全面、高效维护。

释法 法院为什么会支持违约方

违约是不是就丧失解除合同、主张退费的权利？实践中，很多人存在认知误区：一旦自己违约，就无权解除合同、拿不回钱。

律师表示，违约并不必然丧失主张解除合同、要求退还相关费用的权利。根据《中华人民共和国民法典》规定，违约方虽不享有任意单方解除权，但在合同陷入僵局、客观上无法继续履行或不适于强制履行时，可请求司法机关终止合同权利义务；合同解除后，尚未履行部分终止履行，承租方有权要求返还未实际使用期间租金及符合退还条件的押金，但仍应依法承担相应违约责任。

承租方无力继续经营时，应先通过书面形式与出租方协商解除合同，主动表明愿意承担合理违约责任，避免擅自离场扩大损失。同时，妥善保存合同、付款记录、沟通记录、房屋交接凭证。

承租方违约时，出租方可依法主张合理的违约金及实际损失，但负有及时重新招租、防止损失扩大的法定义务，不得无故扣押全部租金与押金，双方均应在法律框架内理性协商、合法维权，妥善化解租赁纠纷。

提醒 房屋租赁避坑指南

律师总结了房屋租赁履约与纠纷维权中的核心法律要点，供大家在处理租赁纠纷及事前风险防范时参考使用。

承租方在房屋租赁活动中，应认真审查合同条款，按约定支付租金，合理使用房屋，避免擅自单方停业、搬离或违约解约，如确因客观情况无法继续履行合同，应通过书面方式沟通止损，依法主张返还未实际使用的租金及符合退还条件的押金，并对出租方无合同依据、无证据支撑的不合理索赔依法抗辩。

出租方应保证房屋具备正常使用条件，规范收取与退还押金，在承租方出现违约行为时，可依法主张合理的违约金及实际损失，但不得私自扣押租金、押金，不得采取锁门、强行清场等违法方式维权，同时应及时采取合理措施避免损失扩大。

双方在签约前均应明确约定租期、租金、维修责任、押金退还、违约责任及合同解除条件，履约过程中妥善保存合同、转账记录、沟通记录及房屋交接凭证，遇到争议保持理性，通过协商、调解或诉讼等合法途径解决，切实做到事前防范风险、事中规范履约、事后依法维权。

记者 姜莉萍