随着酒店新增供应放缓，已高速发展40余年的中国酒店行业逐渐进入存量时代，定位过时、管理效率低等“隐性问题”和配套功能不符、设施老化等“显性问题”愈加凸显，持续制约存量酒店的竞争力，并与城市发展不匹配，酒店行业的存量资产改造势在必行。
存量酒店作为城市更新的目标载体之一，重新定位作为改造的核心环节，其准确性不仅影响存量酒店改造成功与否，也是决定未来酒店经营成败的关键。
三大维度“重新定位”
机构数据显示，2011-2018年间，国内新开酒店数量持续递增，按照行业常规的5-8年更新周期，过去十多年间开业的酒店，目前许多都已经到了需更新改造的阶段。白皮书显示，从酒店业主及运营方的反馈来看，常见的改造诉求主要集中在开业时间长、设施老化、财务结果不理想、预算达成困难、运营坪效低、空间利用低以及市场需求变化导致的配套适应性问题等。
据统计，2023年，中国市场全年共计114024间酒店客房入市，市场现存3782049间客房；未来五年酒店客房新增供应233751间，仅占现存客房的6.2%。随着新增供应放缓，已高速发展40余载的中国酒店行业进入了“存量常态化”时代。从酒店市场来看，对存量资产的精雕细琢也会显得越来越重要。
对于投资机构而言，在存量酒店市场大有可为的当下，投资者对收购项目的价格、产品定位的考量都更加谨慎，对投资回报、运营收益及抗风险能力的考量更为关注。白皮书认为，酒店存量资产改造需围绕“重新定位”开展整体评估、方案制定和落地实施的完整流程，而酒店的重新定位方案必须基于对市场规模、客源结构和竞争格局三大维度的深度剖析和研究。
由于大部分存量酒店的改造难度翻倍增长，为推动酒店资产实现价值重塑，建议业主可以在优化客房类型及设施、餐饮空间、会议区域、酒店公共空间等方面开展更多思考。此外，ESG和工程系统升级也值得关注，由于酒店运营阶段的能耗和碳排放占据较大比例，通过技术和管理手段可在较短时间内实现减排效果，有助于显著提升酒店运营的业绩表现。
存量酒店降本增效、绿色转型的需求日益迫切。对于广大的酒店业主来说，如何高效实施酒店硬件设施的改造工程、优化能源效率是重中之重。
柏曼酒店
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