“一天8个中国团，导游电话被打爆”——摩尔曼斯克民宿老板的话，戳中了当下亚太文旅的“冰火两重天”。

中国官方提醒避免赴日后，50万退票大军集体转向，普京顺势放开免签的俄罗斯、加力揽客的泰国、首尔，成了新宠；而东京浅草寺的中文导游，一半转投俄旅行社，直言“一天赚的比东京多一倍”。

从文旅门店到商业地产，我们走到哪，“中国需求”就火到哪。

中国游客的“用脚投票”，24小时内改写两国文旅命运：

俄罗斯：免签后接满红利。摩尔曼斯克极光观测点刚立起“小心冰滑”中文牌，导游紧急背熟“冬宫vs故宫”对比话术；酒店预订暴涨280%，极光民宿订到明年3月，涨价40%仍抢不着。连当地超市都连夜增设“火锅食材区”，速冻饺子、重庆底料堆成山，老板笑称“中国游客要啥，我们就进啥”。

日本：80%中文订单蒸发 东京一旅行社剩余两月中国订单流失80%，浅草寺附近餐饮店营业额直接减半，海胆进货量砍半；野村研究所估算，这波退订可能让日本每年损失2.2万亿日元（约1012亿元人民币），80%中文导游歇业，有人转投俄团“救急”。

文旅热的背后，是商业地产的“结构性躁动”——中国游客去哪，资本和业态就涌向哪，这才是最真实的“消费话语权”。

文旅火了，商业地产先“动”。摩尔曼斯克一块曾是废渔港的文旅用地刚挂牌，3家中资房企就抢着竞拍，计划建成集酒店、免税店、汉服体验店于一体的“极光小镇”。

核心商圈也在“中国化升级”：莫斯科红场旁的老商场，美妆导购练熟“这个色号拍极光好看”的中文话术；写字楼租赁量11月涨90%，做跨境贸易的中企扎堆入驻，“俄租金比上海便宜一半，签证说走就走”。

泰国、首尔：瞄准“中国刚需”改业态

不止俄罗斯，亚太多国都在“讨好”中国游客，商业地产跟着调整：

首尔明洞的老牌百货，把地下美食城改造成“中式小吃街”，新增螺蛳粉、麻辣烫档口，连指示牌都改成“中文在上、韩文在下”；曼谷暹罗商圈的写字楼，一半租给了做“中泰旅游定制”的公司，周边商铺紧急招中文导购，薪资比本地岗位高30%。

最贴心的是“小业态升级”：圣彼得堡中资开起汉服店，穿汉服拍冬宫成新潮流；贝加尔湖在建“蓝冰营地”，配中文管家和火锅套餐，“让游客像在国内一样方便”——这些贴近中国需求的业态，正成商业地产的“吸金密码”。

日本：商圈“失温”，空置率悄悄涨

失去中国游客的商业地产，日子不好过。东京浅草寺周边的商铺，80%依赖华人消费的餐饮店、药妆店营业额腰斩，部分门店挂出“转让”牌；大阪心斋桥的写字楼，做中日旅游中介的公司退租率达40%，房东紧急降价15%招租，仍鲜有人问津。

别再问“俄罗斯这波热度会不会凉”——答案是不会。这不是简单的“弃日转俄”，而是中国游客凭实力，让亚太文旅进入“以我为主”的新时代：

政策上，中俄对等免签，俄赴华游客涨115%，是双向奔赴；市场上，俄罗斯的极光、泰国的海滩、韩国的潮流是差异化选择，不是谁替代谁；经济上，我们带着消费力，中资带着投资力，去哪都是“激活当地经济”。

安全更不用愁：摩尔曼斯克到俄乌前线，比北京到上海还远，俄旅行社早备了“中文安保套餐”，24小时客服+紧急救援全配齐。

是追一次俄罗斯极光，还是等日本旅游回暖？中国游客的每一次选择，都在改写商业地产的布局逻辑。

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