在青岛住了10年，发现青岛是个“多核城市”——它不像很多城市那样，市中心一枝独秀、越靠近中心房价越高。在青岛，离老城区近，不一定就值钱；离得远，也不一定就便宜。这个现象背后，其实就三个大白话能讲清楚：
想象一下青岛像一块拼图，由几块独立又有点联系的板块拼起来：市南市北是老城核心，崂山是新贵富人区，西海岸（黄岛）自己就是一个大城市，城阳也有自己的产业和人口圈子。
所以：
西海岸的人上班、上学、逛街基本都在西海岸内部解决，很多人一辈子都不怎么去市南；城阳的年轻人可能在高新区或流亭工作，通勤圈根本不在青岛老市区。结果就是：每个板块有自己的“小市中心”，房价高低看的是“自己圈子里谁最牛”，而不是“离栈桥有多近”。
比如：
西海岸的薛家岛、唐岛湾，虽然离青岛老城区坐隧道车要半小时，但因为靠着石油大学、有地铁、商业成熟、环境好，房价比西海岸边缘高一大截；反过来，有些地方虽然地理上更靠近青岛（比如胶州湾北岸某些位置），但没产业、没地铁、没学校，照样没人买，价格上不去。在青岛，隔海相望≠方便。你看地图上西海岸离市南很近，但中间隔着胶州湾，过去要么堵隧道，要么绕高速。如果没有地铁或快速路连接，哪怕直线距离短，也等于“两个城市”。
所以：
城阳有些地方地图上看离李村很近，但如果中间隔着山、没有主干道或地铁，通勤照样痛苦，房价就起不来；反倒是地铁沿线的房子，哪怕在城阳或西海岸深处，只要能30分钟内到就业中心（比如崂山金家岭、市北CBD），大家就愿意买单。说白了：青岛人买房看的不是“离青岛多近”，而是“离我的工作、孩子学校、地铁口多近”。
青岛这几年发展快的地方，都是有真实产业支撑+政府重点投入的区域，比如：
崂山张村河：搞科创园区，大企业扎堆，配套学校商场全安排上；西海岸的灵山湾、东方影都：影视+文旅+居住一体化，吸引年轻人；城阳的白云山片区、动车小镇：有高铁产业、有规划、有学区。而那些光靠“靠近主城区”概念炒起来的地方，比如某些城阳边缘或西海岸偏远镇街，没有企业入驻、没有新增人口，房子盖再多也没用，最后只能降价甩卖。
