老铁们有没有发现，南宁有个有意思的地方——「XX一条街」特别多。

公园路的炖盅街、唐山的古玩街、星湖路的电子街、七星路的「二奶街」、星湖北一里的酒吧街、中尧路的中药街、共和路奶茶街……一条街就是一种老南宁的生活。

然而随着城市发展，有些已经无影无踪，留存的也面目全非，真是让人感慨。

有那么几年，星湖路一带是我的主要活动范围，公园路、广园茶花园路一带是我常去的觅食场所。

好几次旧地重游，店还在的，换了招牌；招牌还在的，关了门；门还在的，成了空地。

时代要抛弃你，连招呼都不会打。

不同的南宁老街

相同的命运落点

昨天我路过

公园路

，想尝尝老味道。

这条不到五百米的路，曾是南宁有名的「炖盅街」。

35年的钟姐炖品老店，40年的芳姐炖品，饭点从来都是满客；太师餐饮烧鸭档永远排着长队；华华火锅的干锅田鸡，在牛蛙品牌没火遍南宁之前，已经是无数人的心头好。

可这次，钟姐不用排队了，芳姐零星几桌，太师只排了两三个人。

我走进一家老店，

汤还是那个味，一点没变，但人气大不如前

。不少铺面贴着招租公告，早些年传闻这里要拆迁，这些老字号是吃一次少一次了。

▲2026年2月26日南宁公园路

再就是七星路

，这条我曾走了不下百遍的路，再次

走着走着，竟有些恍惚。

▲2025年10月18日南宁七星路

曾经街头开到街尾的服装店没几家了，很多铺面贴着招租广告。还开着的，玻璃橱窗里稀稀落落挂着几件衣服。

上世纪九十年代，这条路集中了南宁各个机关单位的干部们，梦之岛和王府井门口人来人往，爱时髦的姑娘买高档时装必来，那是七星路的黄金时代。

如今王府井变成华星城市奥特莱斯，门可罗雀。文化综合市场还在，老板比顾客多。七星路尾成为了餐饮扎堆地。

从七星路走到星湖路，更安静了。

二十年前这里是南宁最火的「电子科技一条街」

，我人生第一台台式电脑就在这配的。

现在的星湖路，电子市场还在，里面冷冷清清。街边电子配件店关的关走的走，完全没有了当初的人声鼎沸，成了普通的居民区道路。

▲2025年10月18日南宁星湖路

夜幕降临，站在星湖北一里的巷口。

昏暗的灯光下，空荡荡的小巷一眼看到头，安静得可怕，很难想象这里有过豪车扎堆，夜夜笙歌的热闹。

▲2025年10月18日南宁星湖北一里

二十年前，这里曾是南宁夜生活的代名词。苏荷、上上、乐巢、TT等酒吧挤在这条窄巷里，每晚豪车塞满，凌晨四点才散场。那时候，这里是年轻人无处安放的青春的收容所，如今静静地等待着拆迁。

这些街上曾经一铺难求的黄金旺铺，已经沦为历史的炮灰。

还没倒下的商铺

也在「价值蒸发」

如果说店铺关门歇业是必然结局，更可怕的是，还在营业的商铺，价值也在加速蒸发。

就拿七星路来说，

除了餐饮似乎很难有别的出路。

但2025年10月七星路某42.24㎡铺面招租，挂牌6543元/月，标的用途「除餐饮」。12月七星路某30.77㎡铺面，挂牌14050元/月，同样标注「除明火餐饮」。

七星路目前的商业定位，不允许再做餐饮。

而那些真正能支撑高租金的业态服装店、精品店，早被电商冲垮。

星湖路也同样如此，2月13日发布的招租公告里，13间面积在40多到200多㎡的店铺，挂牌价在4000多—20000多元/月，标的用途均「除餐饮」。

不能做餐饮，能租给谁？

其他特色老街同样面临这样的困境。

失去原有业态加持，商铺变得毫无竞争力，空置一天，亏一天。

如果你在为这些数据发愁，我们可以全款收铺，不用等，不用谈，让你的资产变现不再难。

数据不说谎

商铺价值正在加速蒸发

感性的记忆是一回事，

理性的数据更触目惊心。

根据中指云监测，2026年1月南宁商业新房成交面积同比下跌50.8%，环比更是大幅下跌83.44% 。

50.8%、83.44%的跌幅，不是放缓，是断崖式下跌。

再看租金。

戴德梁行发布的2025年南宁零售市场报告显示，

至2025年四季度末，全市优质购物中心最优层平均租金同比下降11.1%，至每月每平方米220.5元。

空置率虽然有所改善，但代价是「以租金下调」换来的。

这是什么信号？

商铺的收益能力正在系统性下降。

例如像七星路这样的商铺，连餐饮都不能做，租金下行压力只会更大。

意味着个体持有的商铺，往后只会越来越难。

就拿平等商厦的案例来说。

2026年1月，平等商厦4楼一间6.05㎡的商铺法拍，最终以1.88万元成交。单价3100元/㎡，比南宁不少住宅还便宜。

在朝阳商圈这种核心地段，看起来是「捡漏」的黄金机会。但扎心的是，买下来，每个月还得交物业费，谁来租？

问题出在哪？商铺在4楼，而目前4楼已整体空置。

在实体商业中，没有临街界面、没有垂直交通引流的楼上商铺，价值几乎等于零。

这才是最糟糕的资产命运。

因为市场已经看明白，不是价格问题，是商业逻辑问题。

高空置高库存

产权商铺的「死局」

再看一份新鲜出炉的报告。

戴德梁行2025年南宁写字楼和零售市场总结与展望报告里显示：

2025年，南宁优质零售市场空置率为四年来首次下行，但这仍是以租金下调为代价。

2026年，南宁预计还将有11万平方米的新增供应入市，或将持续对存量项目去化及租金构成压力。

供大于求的格局没有改变，租金下行的预期没有改变，商业中心转移的趋势没有改变。

对于那些还握着商铺的业主，我想问几个问题：

1.你的商铺租金，三年前是多少？现在是多少？

2.租约到期后，下一个租户在哪里？

3.如果未来三年租金继续下行，你能扛多久？

我给的建议是，

趁市场还有流动性，趁还有人愿意接盘，该出手时就出手。

这不是唱衰，是尊重规律。城市在生长，商业在迭代，核心区在位移。过去的辉煌注定要被新的形态取代。

与其守着逐渐归零的资产，不如及时止损，让资金流向更有未来的地方。