暑假快结束了，朋友圈里带娃打卡的爸妈们陆续收队，我这趟新疆行却还没缓过神来——说真的，去之前只知道新疆美，去之后才发现：这地方藏的惊喜，比喀纳斯的湖水还深。

五彩滩就是上帝打翻的调色盘，天池就是王母娘娘的梳妆镜，赛里木湖的大白鹅都带着仙气儿。还有，火焰山是真热，吐鲁番的葡萄是真甜。

但，谁懂啊，这趟新疆行，本就是想躲个清静，欣赏下祖国的大好河山。结果！竟被乌鲁木齐的写字楼“撩”得连夜做功课。

想问问手头有闲钱的朋友：你们的钱都怎么打理了？是投了股市、买了理财，还是做了实体投资？或者换了黄金？如果你正为资金配置发愁，请耐住枯燥乏味，这篇攻略或能给你些启发。

先别管楼 说说新疆有多野

去之前我对新疆的印象，就停留在“大”和“美”上。真去了才知道，这“大”得有点夸张——166万多平方公里，啥概念？咱河南老家16.7万平方公里，新疆差不多能装下10个河南！

人口呢？2600多万人，是河南的1/4。但人少不代表冷清，2024年新疆GDP突破2万亿，乌鲁木齐就占了4500多亿，人均GDP近8万——不得不说乌鲁木齐的发展势头是真猛。

最让我意外的是，这地儿早不是印象里的“边疆”了。19个国务院批准的对外开放口岸，“五口通八国、一路连欧亚”可不是吹的。2023年新疆自贸区一揭牌，乌鲁木齐三个月就多了5500多家公司。得益于“自贸试验区+跨境电商综试区”的政策叠加，乌鲁木齐的跨境电商更疯狂，今年上半年1-6月进出口约83亿，比去年涨了2倍多！

物流更不用说，全国超一半中欧（中亚）班列从新疆过，今年前8个月就已突破1万列。去年从乌鲁木齐发了3800列，占全国12%。想象一下，每天10列火车轰隆隆往欧洲跑，拉着咱的日用百货、机电设备、电子产品、农副产品，这些“中国制造”从新疆铁路口岸走向中亚、欧洲市场，比海运快，比空运还便宜。

2024年，乌鲁木齐国际机场完成货邮吞吐量23.5万吨，同比增长52%；就在8月，单日货运量创下943吨的新高。乌鲁木齐天山国际机场去年旅客破4000万，国际旅客占了近两成。这哪是内陆城市，分明是连接亚欧的“超级中转站”啊！

随着共建“一带一路”不断深入推进，新疆作为开放桥头堡功能日益凸显，早已从相对封闭的内陆变成对外开放的前沿。乌鲁木齐，既不是沿海港口，也非传统意义上的经济中心，却凭借其独一无二的区位坐标，成为“一带一路”里连接亚欧、辐射内陆的核心枢纽。

大美新疆 企业主的“快乐星球”

按时差计算，新疆比内地晚约2个小时。如果按照“日出而作，日落而息”的规律来生活，老板们可要开心死了，毕竟新疆的日照时间太长了。

之所以说新疆是企业家们的“快乐星球”，当然不是因为日照长，而是“自贸区”的东风吹来的政策“大礼包”。

税收“真香”套餐：自贸区注册的公司可以享受税收优惠政策，包括减免企业所得税、增值税、关税和其他税费，相当于政府给企业发“成长红包”。

通关“开挂”体验：通关审批流程简化，还有跨境人民币结算试点等，营商环境不断优化。

产业“助推器”：新疆设立产业引导基金，重点支持新能源、新材料、农业深加工，鼓励企业进行创新研发。

落户政策也给力，2024年新疆常住人口增加24.8万人，乌鲁木齐常住人口突破410万，人才落户政策带动青年人口占比提升。

政策春风拂面而来，企业跟赶集似的往这儿涌。

到今年5月，全疆登记在册的公司有267万户，比2012年多了近2.5倍；光去年前11个月，就新冒出来33万多家。

旅游业更火，去年3亿人到新疆“打卡”，花了3500多亿；今年五一，850万人就贡献了80多亿。单酒店相关企业，2023年就新增近1万家，2024上半年又新增2667家。大家都想快一步，早分上一杯羹。

更猛的是，去年中央企业产业兴疆推进会上，25家央国企大佬与新疆签约183个项目，未来四年要砸9000多亿搞油气、新能源、煤炭煤电煤化工等产业，预计截至2026年新增就业3.2万人。现在流传一句话“如果30年前你错过了深圳，那30年后的今天你一定不要错过新疆”。

偶遇一位南方的纺织厂老板，他说内地老板还在愁电费贵、原料涨，新疆这边已经“狂飙”起来了：工业用地价是东部的两成；电费补贴后才3毛多一度；中欧班列运输成本直降约30%且速度还快；更别说新疆棉花占全国92%，根本不用愁进货。

新疆，特别是乌鲁木齐，正从“边疆城市”向“亚欧黄金枢纽”跃迁，政策、人口、区位三重红利叠加，当下或是战略布局的关键窗口期。

别处大“降温” 这儿有点“热”

对于普通人，在这场机遇洪流里，能抓住点什么？

河南老板可能会说“我河南业务都做不完，干嘛要背井离乡去新疆？”

难道老王想忽悠大家去新疆开纺织厂？

别急，老王发现个有意思的事儿——新疆特色的写字楼市场。

“老王，你确定不是新疆的石油？新疆的棉花？新疆的新能源？确定是市场低迷的写字楼？”

对，就是写字楼。关于大环境，这些数据都明摆着：

全球写字楼市场：

空置率的攀升与经济紧缩及消费降级等宏观趋势紧密相连。至2024年第二季度，全球写字楼空置率首次突破20%重要关口。揭示了当前全球宏观经济状况不容乐观。

全国写字楼市场：

2025年，全国主要一、二线城市写字楼新增供应量同比增长接近七成。需求端呈现分化态势，科技互联网等新质生产力行业成为需求增长主驱动力。虽整体空置率20%-30%，但核心商圈仍在15%以内。

郑州写字楼市场：

商办市场持续控供应、去库存，但商办需求进一步萎缩。2025上半年公寓/写字楼均成交仅5万㎡左右，商业成交约10万㎡，均为近5年最低水平，去化压力不降反升，低迷态势延续。

新疆特色的写字楼市场：

当全国写字楼在经历"寒冬"时，新疆乌鲁木齐核心区却在上演"热辣滚烫"。

基于政策红利，这两年数字经济、新能源企业、跨境电商扎堆来，对写字楼的需求噌噌涨。新建的写字楼也懂行，搞绿色建筑、智能系统，共享办公、灵活租赁等满足中小企业和创业企业需求；同时一些中大型企业总部也在升级自己的办公名片。

乌鲁木齐作为新疆经济中心以及政策红利的第一承接者，写字楼市场相对活跃，新市区、经开区等区域供应和需求较为集中，空置率从5%至35%不等，但核心区早已打破空置率高的魔咒。

像2009年投入使用的乌鲁木齐地标广汇中天大厦，利用率接近100%。你可能会说，这里是天山区核心地块，地标当然难超越。

那我们再来看下水磨沟区2018年交付的绿城广场，使用率在95%。

经开高铁核心区的爱地大新中心，交付才2年，使用率已达95%。

这里的写字楼市场，和我们大郑州大不一样。

能“躺赚”？ 算算账

以乌鲁木齐经开高铁核心区为例，为什么以经开区为例？

经开区是新疆首个国家级经开区，集自贸试验区功能区块、综合保税区、国际陆港区、行政区五区叠加于一身，这里坐拥乌鲁木齐高铁站、货运编组站、国际客运站、紧邻国际机场。

我们粗略计算一下经开高铁核心区的写字楼收益：

200㎡写字楼

单价12000元/㎡，总价约240万元

租金2.5元/㎡/天，年租金约18万

租金回报率约7.5%，回报年限约13.33年

就算把每年5%空置算进去，回报率仍＞7%

如果把240万放银行买理财产品

年预期收益约3%-4%，以3.5%为例

一年收益约8.4万元

你是不是也拿计算器敲了敲，看这个算盘打得是不是够响。

这里，提醒各位，老王不是劝你All in，只是想给手里有点闲钱，想抵抗市场的颓势，丰富家庭资产配置，或想给资产找个“对冲”的朋友，不妨把乌鲁木齐写进下一站行程。

一边收租金，一边随时飞过去躺草原、撸烤串、看赛里木湖的日落——这份投资，自带5A级风景Buff。

想进一步了解新疆乌鲁木齐写字楼市场的找老王一起探讨。

王宁说房 原创作品