关于池州市城市更新改造工作的深度研究报告：生态文旅城市的品质提升与特色彰显

摘要

本报告聚焦于安徽省池州市，作为中国首个国家级生态经济示范区和皖南国际文化旅游示范区的核心城市，其城市更新改造工作承载着坚守生态底线、彰显文旅特色、提升人居品质、协调新老发展的多重使命。报告深入剖析了池州市在更新进程中面临的城市特色风貌塑造不足、旅游服务功能与主城生活功能交织、老旧小区基础设施短板、公共交通体系薄弱等核心痛点，精准捕捉了百姓对提升居住环境、缓解交通拥堵、增补公共空间、强化城市个性的普遍关切。系统梳理了池州市已采取的清溪河景观带整治、老旧小区改造、城市路网优化、平天湖景区提升等改善措施，并在此基础上，提出了实施“显山露水透绿”的风貌管控战略、构建“主客共享”的文旅服务空间、推动“完整社区”导向的微更新、创新“绿色交通”主导的出行模式等系统改进策略，旨在为池州市实现从“旅游城市”向“城市旅游”的深刻转变，建设长三角知名的生态休闲宜居城市提供决策参考。

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第一章：池州市城市更新的区域定位与发展阶段

池州市拥有“一江襟带、五水环绕、三山簇拥”的独特自然本底，以及以九华山为龙头的顶级文旅资源。其城市更新是在严格生态约束和文旅产业高质量发展的双重要求下展开的，具有鲜明的绿色导向和文旅融合特征。

· 数据背景：

· 城镇化稳步推进： 截至2023年底，池州市常住人口城镇化率约为58%，正处于城镇化持续深化阶段，中心城区（贵池区）的人口和功能集聚效应不断增强。

· 老旧小区改造任务明确： 全市2000年前建成的老旧小区数量超过400个，涉及居民约8万户，总建筑面积超800万平方米，多集中于主城区秋浦、池阳、清风等街道。

· “滨江环湖、一城五区”的空间格局初显： 中心城区已形成老城区、东部新城、经济技术开发区、教育园区、平天湖风景区五大板块，但板块间的功能互补与有机联系有待加强。

· 独特的资源禀赋与发展压力： 坐拥平天湖、清溪河、杏花村等知名景观，但城市建设如何与山水格局相融，避免“有资源无特色”；如何平衡游客与市民的需求，避免“景区热、城区冷”，是更新中的核心挑战。

因此，池州的城市更新，是一场针对老城区功能短板的“修补”工程，也是对新城区活力培育的“赋能”工程，更是对“生态池州、佛国九华”城市品牌的“空间塑造”工程。

第二章：池州市城市更新改造的核心痛点与难点

2.1 城市风貌“迷失”，山水特色不彰

痛点描述： 城市整体建筑风貌缺乏统一引导和地域特色，未能充分呼应“山水池州”的自然本底。部分新建建筑体量、色彩与周边山水环境不协调，导致“城景分离”，珍贵的视觉通廊受阻。

· 案例分析：平天湖与城市交接面的风貌管控

· 情况： 平天湖是国家级风景名胜区，被誉为“城市客厅”。然而，环湖区域的部分建筑和设施，在高度、形态和风格上未能与湖光山色形成和谐对话，甚至存在遮挡观湖视线的问题。

· 难点：

· 缺乏刚性的城市设计管控： 现有的规划管理多侧重于地块指标，对建筑形态、第五立面、材质色彩等缺乏精细化的引导和强制约束。

· 历史遗留问题整改难： 对已建成的、有碍观瞻的建筑，进行改造或拆除的成本高昂，涉及复杂的产权和补偿问题。

· 数据佐证： 在一次市民问卷调查中，超过65%的受访者认为池州城市风貌“特色不鲜明”，并强烈希望加强滨水、临山区域的建筑风貌管理，让城市更“显山露水”。

2.2 旅游服务功能与城市生活功能的“交织”与“冲突”

痛点描述： 作为旅游城市，大量的旅游服务设施（酒店、餐饮、旅行社）集中于主城区，与市民的日常生活空间高度重叠。在旅游旺季，易引发交通拥堵、环境卫生、公共资源挤占等问题，影响本地居民的生活品质。

· 难点分析：

· 潮汐式交通压力： 通往九华山、平天湖等核心景区的主要道路，如长江南路、九华山大道等，在节假日和周末拥堵严重，本地市民通勤出行受到影响。

· 公共空间被挤占： 游客的大量涌入可能导致城市公园、广场、滨水步道等公共空间过于拥挤，降低了市民的使用体验。

· 业态结构失衡： 过度集中于面向游客的餐饮零售，可能导致满足市民日常需求的社区商业服务相对不足。

2.3 老旧小区“基础类”短板突出，提升类改造推进难

痛点描述： 老城区老旧小区普遍存在停车位极度匮乏、雨污管网老化、活动空间不足等问题。但由于资金和居民共识问题，加装电梯、智慧安防、适老化改造等提升类内容推进缓慢。

· 案例表现：秋浦街道老旧小区群

· 情况： 该区域小区密度高，建设年代早，内部道路狭窄，绿化稀少。初步改造后，外立面虽焕然一新，但“停车难”仍是居民反映最强烈的问题。

· 难点：

· 停车位缺口巨大： 据初步估算，主城区老旧小区停车位缺口超过1.5万个。由于空间有限，新建停车场选址困难。

· 居民出资意愿低： 对于加装电梯等提升类改造，高低层居民诉求不一，费用分摊难以达成共识，导致项目搁置。全市老旧小区电梯加装率不足2%。

· 数据佐证： 在2023年池州市政府网络问政平台中，涉及“老旧小区停车难”的投诉和建议月均超过50条，位列各类民生问题前茅。

2.4 公共交通体系薄弱，绿色出行体验不佳

痛点描述： 城市公共交通线路覆盖不足、班次间隔长、换乘不便，导致市民对私家车依赖度高，进一步加剧了城市交通压力。慢行系统不连贯，骑行和步行环境有待提升。

· 数据佐证： 池州市中心城区公交出行分担率不足15%，远低于生态旅游城市的理想目标。连接老城区与东部新城、教育园区等板块的公交线路运力与需求不匹配。

第三章：池州市百姓在更新中的核心关切

池州百姓的关切，体现了对一座宜居、宜游、有特色、有温度城市的共同期盼。

3.1 “我们小区停车位什么时候能增加？电梯什么时候能装上？”—— 对基本生活便利性的核心诉求

老旧小区居民对解决停车和加装电梯的需求最为迫切和直接，这直接关系到他们的 daily life quality 和幸福感。

3.2 “节假日出门太堵了，本地人都不敢上街？”—— 对旅游干扰日常生活的抱怨

市民理解旅游业对城市的重要性，但他们希望政府能通过有效的管理措施，缓解旅游旺季带来的交通拥堵和公共资源紧张问题，保障本地居民的正常生活秩序。

3.3 “家门口能不能多几个小公园、小广场？”—— 对高品质公共空间的渴望

市民不希望所有的休闲活动都必须去平天湖或杏花村，他们渴望在社区周边就能找到可以散步、健身、聊天的“口袋公园”和社区绿地。

3.4 “池州能不能看起来更像一个山水园林城市？”—— 对提升城市风貌与辨识度的期待

市民对城市的自然山水引以为傲，他们希望城市的建设能更好地衬托和展现这一优势，让池州在视觉上更具独特魅力，而不仅仅是一个普通的现代化小城。

第四章：池州市已采取的改善措施与成效

面对挑战，池州市持续努力，在城市建设和更新方面取得了积极进展。

4.1 持续推进生态环境治理与景观提升

· 实施清溪河、白洋河等水环境综合整治： 通过河道清淤、岸线绿化、景观塑造，将昔日的城市“排水沟”变成了风景秀丽的滨水景观带，成为市民休闲的重要廊道。

· 高标准建设平天湖风景区： 持续完善环湖绿道、湿地公园等设施，提升景区品质，成功获评国家级风景名胜区，巩固了“城市客厅”的地位。

4.2 开展老旧小区改造与城市修补

· 推进老旧小区基础类改造： “十四五”以来，已累计改造老旧小区超过200个，重点实施了水电路气更新、外墙翻新、雨污分流等内容，惠及居民数万户。

· 探索“片区化”改造模式： 在个别条件成熟的片区，尝试将相邻老旧小区与背街小巷打包改造，整合资源，增建了少量公共停车位和“口袋公园”。

4.3 优化城市路网结构

· 打通“断头路”、完善路网： 近年来，新建和改造了包括生态大道、通港大道在内的一批城市道路，城市框架逐步拉开，内部循环有所改善。

第五章：系统改进策略与前瞻性建议

为推动池州城市更新迈向更高质量，需在以下方面进行战略深化与模式创新。

5.1 实施“显山露水透绿”的风貌管控战略

· 制定并刚性执行《池州市城市风貌管控导则》： 重点管控平天湖、清溪河、山体背景区等关键区域的建筑高度、体量、色彩和风格。明确划定并永久保护“观山视廊”和“滨水风道”，对新建项目进行严格的城市设计审查。

· 开展“第五立面”整治与设计： 对城市屋顶进行美化绿化，使其成为俯瞰城市的美丽风景。

· 在城市绿化中彰显地域特色： 广泛选用乡土植物，营造具有皖南地域特色的植物景观，将“杏花”、“竹子”等文化元素融入园林设计。

5.2 构建“主客共享”的文旅服务空间

· 规划建设“旅游集散副中心”： 在中心城区外围或主要交通枢纽附近，规划建设功能完善的旅游集散副中心，引导部分旅游大巴和自驾游客在此换乘高效的城市公交或旅游专线进入核心区，减轻老城压力。

· 打造“沉浸式”文化休闲街区： 在梳理和保护的基础上，活化利用府儒学、孝肃街等历史街巷，引入非遗体验、文创书店、特色民宿等业态，打造既能吸引游客、又能服务市民的文化休闲目的地。

· 完善“主客共享”的公共服务设施： 在建设旅游咨询中心、旅游厕所时，充分考虑本地居民的使用需求，实现设施的共享与功能的复合。

5.3 推动“完整社区”导向的微更新

· 以“15分钟社区生活圈”为标准补齐短板： 在每个社区层面，系统评估并增补养老、托幼、医疗、商业、文体、公共绿地等设施。

· 创新方式解决停车难题： 大力推广立体停车库、地下停车场建设。建立智慧停车平台，推动机关事业单位停车位错时共享。在老旧小区改造中，通过精细化设计，“挤”出更多停车空间。

· 多渠道推进电梯加装： 建立“一站式”服务平台，简化审批流程。探索“共享电梯”（由企业投资运营，居民按次付费）等新模式，降低居民初期出资压力。

5.4 创新“绿色交通”主导的出行模式

· 优先发展公共交通： 优化公交线网，增加班次密度，开设旅游专线和大站快车。远期可研究规划连接主要功能区和景区的现代有轨电车或智轨系统。

· 构建连续舒适的慢行系统： 建设连接平天湖、清溪河、杏花村、老城区的无缝衔接的绿道网络。改善步行和自行车骑行环境，保障路权。

· 推行“停车+换乘（P+R）”模式： 在城区外围主要入口建设停车场，鼓励游客和外围市民换乘公共交通进入城市核心区。

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结论

池州市的城市更新，是一场关乎城市长远竞争力的“品质革命”。它要求决策者具备战略定力，坚守生态底线，珍视山水资源；需要精细化的治理能力，在有限的存量空间里，平衡游客与市民、保护与发展、传统与现代的多重关系；更需秉持以人为本的情怀，将提升每一位居民的幸福感置于核心地位。

通过坚定实施风貌管控以塑造特色，构建主客共享空间以促进和谐，推动完整社区建设以夯实基础，并创新绿色交通模式以引导发展，池州完全有能力将其无价的生态与文旅资本，转化为城市可持续发展的永恒魅力。这条路需要远见、耐心与匠心，但每一步坚实的迈进，都是在将“千载诗人地”的优美意境，转化为“宜居幸福城”的生动现实，使池州真正成为长三角地区一颗令人向往的生态明珠。