说实话，五星级酒店以前那叫一个风光，奥运会前后房价动不动就上千，靠近场馆的北京酒店一晚三千块都抢着住。那时候，酒店不光是住的地方，还代表着城市脸面和身份。
改革开放后，外资进来多，各地政府忙着建高端宾馆接待，广州白天鹅、北京长城饭店、南京金陵饭店这些老牌子一个接一个冒头。2008年奥运会推波助澜，北京房价飙升，入住率爆表，五星酒店数量从2008年的432家蹿到2019年的845家。
地产商也掺和进来，拿地时往往得配建五星酒店，拉高周边房价，住宅卖得飞起。开发商把酒店成本冲抵地产利润，少交税，还能当避税工具。结果呢，不光大城市，地级市甚至县城都盖起五星酒店，年财政收入才十来亿的地方也砸几百亿搞开发。
行业数据显示，2017年五星酒店高峰846家，可好景不长，2018年地产调控收紧，资金链一拉紧，这些靠地产养的酒店就露馅了。2020到2022年疫情一闹，商务旅游停摆，入住率腰斩。五星酒店重资产运营，土地、装修、员工开销一年几亿，地产不补窟窿了，就扛不住。
文旅部数据，2020年五星酒店850家，到2024年三季度剩736家，五年缩水114家，平均每月一家高星酒店消失。2024年上半年746家，下降趋势没停。房价也跌惨，2024三季度五星平均房价599元，出租率降4%，全国酒店整体入住率58.8%，平均房价200元。
需求变了，企业差旅预算砍到一线五百以内，二三线三百多，政务消费严控，高净值人群也精打细算，转去精品民宿。供给端，中端连锁酒店卷起床品卫生智能，价格只有一半，干嘛还去老五星？
现在打开司法拍卖网站，三亚海景五星、天津地标、长沙上海老牌酒店一堆挂牌，标价几亿起拍打折，却大多流拍。2024年全国法拍酒店2704家，成交215家，成交率7.95%，流拍率95%。
2025年上半年，千万元以上项目259个，成交17个。上海1到6月12宗资产，估值87.6亿，成交3宗，总额19.3亿，折价45%。亿元级酒店交易周期拉长到11.7个月，没30%折价根本没人碰。郑州富力万达文华酒店3.28亿起拍没人接，合肥万达资产也冷清。
重庆悦榕庄挂牌十次，从7亿降到8181万才成交。温州万和豪生第三拍4535万卖掉，前两次7085万和5668万无人报。桂林帝苑降5000万还流拍，成都希顿原希尔顿第八次拍卖5亿成交，初价10.05亿。2025年1月56家拍卖，亿元以上14家，成交5家，流拍率91%。
2月32家，亿元以上3家，成交2家。乌鲁木齐银星大酒店1.99亿起拍，绍兴富丽华大酒店2.02亿再拍。北京华尔道夫23亿挂牌，北京索菲特28亿、佛山希尔顿15亿、重庆悦榕庄5亿这些老面孔多次上架，起拍价降20%也无人出价。
买家挑剔，5000万以下中小体量成交概率高，易吸引地方企业。地产商甩卖多，富力地产接万达酒店亏60亿，被债主接管68家。碧桂园、华侨城也抛资产，回笼资金。酒店接盘得算改造运营账，设施老化，墙纸鼓包地毯旧，维护跟不上，接过来还是坑。
2024年第三季度163家拍卖，成交9家，北京索菲特、佛山希尔顿、重庆悦榕庄无人接盘。2024年1到7月342个高端酒店拍卖，85%流拍。地产下行，酒店成烫手山芋，投资回报周期25到30年，年收益率不到2%，覆盖不了贷款成本。
地产黄金期，五星酒店是拿地筹码，地方政府要形象工程，拉升地价。开发商乐意，酒店拉高住宅售价20%到30%，还冲抵税。结果供给过剩，脱离市场需求。疫情加地产调控，资金链断，酒店暴露问题。房企68%是出售方，2024万科预计亏450亿，酒店收入4657亿降7.6%。
2024绿地亏130到110亿，酒店收入1.3亿，入住率49.1%。行业自身也得反思，拼豪华大理石水晶灯，却忽略效率网络亲子服务。消费者理性，用脚投票，转中端酒店。2024年高端酒店恢复慢于旅游城市，一线城市ADR降3.7%到4.2%。商旅需求从60%降到50%以下，高星酒店客源缩水。
年轻客群2.6亿Z世代，偏好性价比，县域旅游火爆，经济型酒店入住率超98%。五星标签失效，房价压到中高端附近，还卖不动。酒店拍卖买家变，煤老板退场，国资抄底多，算账冷静。
泡沫账单落到地方开发商和行业头上，短视心态注定长不了。仲量联行说，2024酒店投资交易178.7亿，七成在一线新一线，2025持平180亿。存量改造是出路，转公寓健康酒店社群空间，别成钉子户。
纠偏是好事，挤掉泡沫，资源流向高效地方。预计2025酒店投资180亿，盘活存量焦点。入境游回暖，三亚一线房价微升，整体入住率62.5%，上海68.5%，未达疫情前。国际品牌撤牌，本土连锁化，标准化供应链。迈点研究院建议，别孤军作战，规模效应。
酒店转向睡眠效率亲子社交，复购靠细节。中端竞争加剧，床品卫生卷新标准，价格一半。2024中端星级酒店出租率45.38%，营收301亿涨18.18%。高端酒店恢复靠旅游城市快，入境游推一线改善。全球经验，2008迪拜酒店入住率跌到30%到40%，靠世博会热一阵。
1990s美国过剩整合，海湾战争叠衰退，入住率跌50%以下，后REITs兴起，大集团低价收购扩张，存量改造成熟。中国酒店从规模到价值深耕，穿越周期。
真正活下来的是研究需求，提升服务的，别指望地产政策躺赚。长远看，理性行业在乎舒适干净效率体验，不是星级大理石。资源用在回本位置，空间给有用产品，星级留给体验。
